大家好，我是多金先生，在上海帮个人和企业办贷款、处理公积金提取和贷款的事儿，干了10多年了。最近不少宝山区罗店镇的朋友问我：“多金老师，我这商铺想抵押贷款，听说咱们这边成数比别处高，是真的吗？能贷多少啊？”今天咱就好好聊聊这个事儿，把罗店镇商铺抵押贷款的“高成数”秘密给大家扒清楚，让你手里的商铺变成“活钱”，解决资金难题！

先给新手朋友解释下，啥叫“贷款成数”？简单说，就是你的商铺能贷到评估价的比例。比如商铺评估价100万，成数7成，就能贷70万；成数5成，就只能贷50万。这差出来的20万，对很多做生意的朋友来说，可能就是周转的关键、扩张的“弹药”。而罗店镇的商铺抵押贷款，成数确实普遍比上海一些区域有优势，正常能到6-7成，条件好的甚至能摸到8成！为啥？听我慢慢说。

一、罗店镇商铺抵押贷款成数高的3大核心原因

很多老板可能奇怪：同样是商铺，为啥罗店镇就能贷到更高成数？这可不是银行“偏心”，而是基于区域实际和资产特性的客观判断，我做了10多年贷款，总结出3点关键原因：

1. 区域经济稳，商铺价值“抗跌”
罗店镇这几年发展大家有目共睹，美兰湖板块成熟了，7号线地铁通了，人口流入越来越多，社区商业越来越旺。特别是老镇商圈和美兰湖周边的商铺，租金收益稳定，空置率低。银行最看重啥？资产的安全性和变现能力！罗店镇的商铺，尤其是临街社区底商、成熟市场内的铺位，因为有稳定的消费人群和租金回报，评估价时银行给的“估值底气”就足，自然愿意给更高成数——毕竟商铺真要处置，也不愁没人接手，风险低，成数就能往上提。

2. 银行政策“接地气”，本地化产品多
我在上海接触过几十家银行，发现一个规律：越是深耕区域的银行，对当地资产越“懂行”。宝山本地几家银行，还有部分城商行、农商行，针对罗店镇的小微企业主、个体工商户，专门推出了“商铺抵押经营贷”产品。这些产品不像大行那么“一刀切”，会结合罗店镇不同板块（比如老镇、美兰湖、罗店工业园区周边）的商铺特点，灵活调整成数。比如美兰湖地铁口的商铺，因为人流量大，银行可能直接给到7成；而如果是经营了5年以上、租金流水稳定的社区商铺，甚至能申请到7.5成，这在上海其他郊区可不多见。

3. 政策支持小微，商铺抵押“受待见”
这几年国家一直鼓励支持小微企业发展，上海各区也出台了配套政策。罗店镇作为宝山的重要城镇，小微企业和个体工商户占比高，商铺是他们最重要的资产之一。银行为了落实政策，也会对商铺抵押贷款“开绿灯”——只要借款人资质合规、商铺产权清晰、有真实经营需求（比如进货、发工资、开分店），成数上就会比“纯消费抵押”更有优势。我去年帮罗店镇一个做餐饮的李老板办贷款，他用的是老镇上的商铺，因为有稳定的餐饮流水和纳税记录，最终批了7成成数，比他预期的还高了0.5成，多贷了15万，正好把新店装修费搞定了。

二、哪些商铺在罗店镇更容易拿到高成数？不是所有商铺都一样！

虽说罗店镇商铺抵押贷款成数整体有优势，但也不是“闭眼就能贷到高成数”。结合我10年帮罗店镇客户办贷款的经验，这几类商铺更容易被银行“青睐”，成数能给到顶：

第一类：位置核心、人流稳定的“流量铺”
比如罗店老镇的市一路、罗太路沿线商铺，美兰湖世纪广场周边、7号线美兰湖站出口附近的商铺。这些地方要么是传统商业中心，要么是新兴居住区核心，人流量大，周边社区成熟，商铺要么租金收益高，要么自营生意火爆。银行评估时，会重点看“1公里内常住人口”“周边竞品空置率”“近3年租金涨幅”，这些数据好的，成数基本能稳在7成以上。我上个月刚处理一个案例：美兰湖社区一个卖生鲜的超市铺，80平米，评估价220万，银行直接给7.5成，贷了165万，老板用这笔钱进了批高端冷链设备，生意更好了。

第二类：产权清晰、无纠纷的“干净铺”
这点特别重要！很多老板以为商铺“值钱”就能贷，结果一查产权，有共有产权人没签字、或者商铺被查封过、或者土地性质是“工业用地”上盖的商铺（实际是商业用途但产权不清），这些情况银行直接拒贷，更别说高成数了。罗店镇有一些早期开发的“小产权商铺”或者“产权分割不明确”的商铺，千万要避开。能办高成数的，必须是70年产权（或40年商业产权但剩余年限足够）、房产证、土地证齐全（或不动产证统一）、无抵押、无查封、无债务纠纷的“干净商铺”。我经常提醒客户：办贷款前，先把产权报告拉出来，有问题先处理，别白跑银行。

第三类：有稳定租金流水或自营经营的“活力铺”
银行给高成数，本质是相信“还款能力”。如果你的商铺在出租，且有长期租赁合同（最好剩余租期1年以上）、租金按时到账（能提供6个月以上银行流水），那银行会觉得“就算你还不上，租金也能覆盖月供”，成数自然愿意给高。如果是自己经营，那更得有“料”：营业执照注册满1年（最好在罗店镇本地）、有对公账户流水、纳税记录（哪怕是个体户定税也行）、经营场所就是抵押的商铺（能提供照片、水电费单）。我去年帮罗店工业园区附近一个做机械配件的张老板办贷款，他的商铺既是仓库又是门店，营业执照、纳税、流水都齐全，最终虽然商铺位置不算核心，但因为经营稳定，银行还是给了7成，贷了120万，解决了原材料采购的资金压力。

三、想拿高成数？这3个条件你必须满足！

商铺符合要求只是第一步，借款人自身的条件也很关键。很多老板拿着“好铺子”去贷款，结果成数被压，就是因为个人或企业资质“拖了后腿”。想在罗店镇办商铺抵押贷款拿高成数，这3个“硬条件”必须过关：

条件一：个人/企业征信“干净”，逾期是红线
别小看征信！银行看征信，主要看3点：近2年内有没有“连三累六”（连续3次逾期、累计6次逾期），当前有没有逾期，有没有呆账、坏账、代偿等严重记录。如果有，哪怕商铺再好，成数直接砍一半，甚至直接拒贷。我有个客户，罗店镇做服装生意的王姐，商铺位置很好，评估价180万，但因为之前信用卡有5次逾期（每次就几百块，忘了还），结果第一家银行只给5成，后来我帮她梳理了征信，写了情况说明，换了家对逾期容忍度稍高的银行，才提到6.5成。所以提醒大家：平时一定要按时还款，征信是“经济身份证”，别马虎！

条件二：有“真实经营用途”，贷款不能乱用
现在银行对贷款资金用途监管很严，尤其是经营贷。你想拿高成数，必须得有“正经理由”：比如企业经营周转（进货、发工资、交房租）、扩大生产（开分店、买设备）、个人创业投入等。贷款下来后，资金必须受托支付——就是银行直接把钱打给你的供应商或合作方，不能直接转到你个人账户乱买房、买股票、还网贷。我帮客户办贷款时，都会提前让他们准备好“用途证明”：比如采购合同、装修合同、设备订单等，材料越真实，银行越放心，成数越高。

条件三：还款能力“够硬”，收入要覆盖月供
银行会算一笔账：你的月收入（或企业经营流水）必须能覆盖贷款月供的1.5倍以上。比如你贷100万，10年期，月供大概6500元，那你月收入（或流水）至少得有9750元。怎么证明？上班族提供工资流水、个税证明；企业主提供对公流水、企业纳税申报表、财务报表。如果你的流水不够，可以考虑“共同借款人”——比如配偶、父母收入稳定，可以一起签字，提高还款能力评估，从而争取更高成数。我之前帮罗店镇一个开理发店的陈老板，他自己流水不够，加上他老婆（在国企上班）的工资流水，成功贷到7成，解决了店面扩张的资金问题。

四、多金先生独家技巧：3招帮你把贷款成数“拉满”！

在罗店镇办商铺抵押贷款，除了满足基础条件，还有一些“技巧”能帮你把成数提到最高。这可是我10年经验总结的“干货”，建议收藏：

第一招：选对银行，别“一棵树上吊死”
不同银行对罗店镇商铺的政策差异很大：大行（比如工、农、中、建）要求严，但利率可能低；中小银行（比如上海农商、宁波银行、江苏银行）政策灵活，成数给得高，但利率可能稍高。我的建议是：先找2-3家银行对比，别只看利率，要看“综合成本”——成数、利率、年限、提前还款违约金都得算。比如A银行给6成、利率4.2%，B银行给7成、利率4.5%，贷100万的话，A银行只能贷60万，B银行能贷70万，多出来的10万哪怕利率高0.3%，对很多老板来说也划算。我平时会帮客户对接罗店镇周边10多家银行，根据他们的商铺情况和资质，选最合适的银行，争取最高成数。

第二招：提前“美化”商铺，提高评估价
评估价越高，成数不变的情况下，贷款额也越高。怎么提高评估价？很简单：把商铺收拾干净！如果是出租的，让租户把门头修好、货物摆放整齐；如果是自营商铺，把店面装修得亮堂一点，设备摆放有序，拍照片给评估公司看，印象分直接拉满。另外，提前收集“增值证据”：比如周边新开了大型小区、地铁规划、学校新建等，把这些材料提供给评估公司，他们可能会调高评估价。我有个客户，罗店镇一个卖建材的商铺，评估前我让他把库存整理好，又提供了隔壁小区即将交房的规划文件，最终评估价比他预期高了15万，成数7成，多贷了10.5万，客户直夸“专业”！

第三招：找专业顾问“把关”，少走弯路
商铺抵押贷款涉及的材料多、流程复杂：评估、公证、抵押登记、银行审核……每一步出错都可能耽误时间，甚至影响成数。很多老板自己跑银行，材料准备不全，来回折腾，最后成数还被压。我做了10多年贷款，最清楚银行要什么材料、怎么沟通效率高。比如罗店镇有些老商铺，土地性质是“划拨转出让”，很多银行不认，但我知道有2家银行可以办理，只要补缴土地出让金证明就行。所以，如果你对流程不熟，或者想争取最高成数，找个专业顾问（比如我多金先生）帮忙，能省不少事，成数也能更有保障。

五、真实案例：罗店镇张老板如何用商铺贷到7.5成，多贷80万？

最后给大家讲个我上个月刚处理的真实案例，罗店镇做餐饮的张老板，他的经历可能对你很有启发。张老板在罗店老镇经营一家本帮菜馆，商铺是自己的，80平米，已经开了6年，生意一直不错。今年想在隔壁街开分店，需要150万资金，但手头现金只有70万，想用商铺抵押贷款。

张老板一开始自己找了家大行，银行评估商铺价180万，说只能给6成，贷108万，加上手头70万，还差22万。张老板急了，经朋友介绍找到我。我看了他的材料：商铺产权清晰、营业执照满6年、有稳定的对公流水（每月平均15万）、纳税记录齐全、个人征信良好。问题出在哪？大行对“餐饮行业”的风险评估比较保守，而且张老板没准备“分店经营计划”，银行觉得“贷款用途不明确”。

我帮张老板做了3件事：
1. 换了家专注本地小微企业的银行，这家银行对罗店镇餐饮行业熟悉，且对“扩张经营”的贷款支持力度大；
2. 帮张老板整理了分店的租赁合同、装修预算表、设备采购清单，形成完整的“贷款用途说明”；
3. 让评估公司重新评估商铺，重点突出了“老镇核心位置”“6年稳定经营”“周边3个老旧小区改造带来人流增长”等优势，最终评估价提高到200万。

最终结果：银行给到7.5成成数，贷款150万！张老板加上手头70万，正好够开分店，现在分店已经装修完，下个月就开业。他跟我说：“多金老师，多亏你，不然我分店开不起来，还得错过年底这波生意！”

写在最后：罗店镇商铺抵押贷款，找对人才能贷到高成数！

罗店镇的商铺抵押贷款，成数高是事实，但能不能拿到最高成数，取决于你的商铺情况、个人资质，更重要的是——会不会选银行、会不会准备材料、会不会跟银行沟通。我在上海做了10多年贷款，宝山区罗店镇的商铺市场我摸得透透的，哪家银行政策松、哪种商铺能贷到7成以上、怎么准备材料通过率最高，我心里都有本“明白账”。

如果你在罗店镇有商铺，想抵押贷款周转、扩张，或者不知道自己的商铺能贷多少、成数能到多少，别自己瞎琢磨，浪费时间和精力。随时打电话找我：多金先生，13106098764。我会根据你的具体情况，免费帮你分析商铺能贷多少、哪家银行成数最高、怎么申请最划算，全程帮你把关，让你少走弯路，顺利拿到资金！记住，商铺是“硬资产”，用对了就是“钱袋子”，别让它闲着！

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