最近好多上海的朋友问我：“多金先生，房子抵押贷款到底怎么弄？流程复杂吗？我自己办能行吗？”作为在上海帮个人和企业办贷款10多年的“老中介”，今天就用大白话给大家把上海房屋抵押贷款流程讲透！从准备材料到拿到钱，每一步该注意啥，哪些坑要避开，看完这篇文章你就心里有数了。有不清楚的地方，随时找我聊，手机13106098764，微信同号，备注“贷款咨询”更快通过~

一、办理前：这些“准备工作”没做对，后面白忙活！

咱们先说第一步：准备材料。很多人以为就是带个房产证身份证就行，其实没那么简单！我见过太多客户因为材料不全来回跑，浪费时间不说，还可能错过银行优惠利率。记住这“五大核心材料”，提前准备好能少走一半弯路：

• 1. 房产相关证明：房产证原件（必须！）、购房合同（如有）、土地使用权证（老房子需要）。如果是共有房产，比如夫妻共有，那所有共有人都要到场签字，这点千万别漏！
• 2. 借款人身份材料：身份证、户口本、婚姻证明（结婚证/离婚证/单身声明，民政局开的才有效）。注意！户口本要更新到最新地址，婚姻状态和实际不一致的（比如离婚了户口本没改），先去派出所更新，否则银行不受理。
• 3. 收入证明与流水：这是银行看你还款能力的关键！在职员工开公司盖章的收入证明，近6个月银行工资流水（每月固定进账最好）；个体户或企业主需要营业执照、近1年对公流水、纳税证明。流水有个“潜规则”：每月收入要覆盖月供的2倍以上，比如月供1万，流水里最好每月有2万+进账，不然银行可能觉得你还不起。
• 4. 征信报告：自己先查一份！登录“中国人民银行征信中心”官网或APP，简版征信免费查。重点看两件事：有没有逾期（近2年内连三累六不行，就是连续3次逾期或累计6次逾期），负债高不高（信用卡已用额度超过70%、有未结清的小贷，都可能影响额度）。如果征信有问题，提前2-3个月处理，别等银行审批了才发现。
• 5. 贷款用途证明：银行现在管得严，钱不能随便用！如果是经营贷，需要营业执照、购销合同；如果是消费贷，可能需要装修合同、购车协议等。记住：钱不能直接进股市、买房，这是红线！被银行发现会要求提前还款，还影响征信。

材料准备好后，还有个关键问题：你的房子到底能贷多少钱？这里教大家一个估算公式：可贷额度=房产评估价×抵押率-剩余尾款。上海的房子，住宅抵押率一般70%，商业用房50%-60%，厂房40%。比如你房子评估价500万，是住宅，没尾款，那最多能贷500万×70%=350万。评估价不是成交价，是银行找评估公司出的价，一般比市场价低5%-10%，心里要有数。

二、申请阶段：银行怎么选？提交材料要注意啥？

材料齐了，接下来就是选银行。上海能做房屋抵押贷款的银行有20多家，利率、额度、还款方式差不少，选对了能省好几万利息！我给大家分三类说，看你适合哪种：

• 1. 国有大行（工、农、中、建）：利率最低，目前年化3.2%-3.8%左右，但要求严！征信必须干净，流水要足，审批慢，一般1-2个月。适合公务员、教师、世界500强员工等“优质客户”。
• 2. 股份制银行（招行、浦发、兴业等）：利率适中，3.5%-4.2%，审批比大行快，15-30天，对征信和流水要求稍松，接受一些“小瑕疵”（比如偶尔逾期1次）。适合大部分工薪族和小企业主。
• 3. 地方性银行/城商行（上海银行、上海农商行等）：利率稍高，4.0%-4.8%，但审批最快！有些7-10天就能放款，对房产类型要求低（比如老公房、小面积房也能做），适合急用钱、房产有点“特殊”的客户。

怎么选？记住三个原则：不急用钱选大行（省利息），着急用钱选城商行（快），资质一般选股份制（平衡）。不确定自己适合哪家？随时打我电话13106098764，我帮你免费分析资质，推荐最合适的银行，10年经验帮你匹配最优方案！

选好银行，就是提交材料。现在大部分银行支持线上预审，先发材料给客户经理初审，没问题再去网点。这里提醒三个细节：

第一，房产证信息别填错！特别是房号、面积、产权年限，银行会和不动产登记中心核对，错了要重新提交，耽误时间。

第二，收入证明别“瞎开”！有人觉得写得越高越好，其实银行会看流水和纳税证明，收入证明和流水对不上，反而会被怀疑造假，直接拒贷。

第三，贷款用途别写“投资”“炒股”！老老实实写“企业经营周转”“家庭装修”“购买设备”等合规用途，后续银行会抽查资金流向，别踩红线！

三、审批与评估：银行“暗地里”在查什么？

材料提交后，就进入银行审批流程了。很多人以为“交完材料等消息就行”，其实这时候银行在干三件大事，任何一件出问题都可能被拒贷：

第一件事：房产评估。银行会委托合作的评估公司上门看房，拍照、量面积、查周边房价。评估师一般会看这些：房龄（房龄+贷款年限≤50年，比如30年房龄，最多贷20年）、位置（内环内>中环>外环）、户型（正规两居三居比一居好）、装修（简单装修即可，毛坯房可能压评估价）。这里有个技巧：评估前把家里收拾干净，稍微布置一下，给评估师留个好印象，评估价可能高一点！评估费一般是500-1000元，借款人承担，记得要发票。

第二件事：征信与负债审核。银行会查你的详细征信报告（比你查的简版更全），重点看“五级分类”（正常、关注、次级、可疑、损失，必须是“正常”）、查询次数（近3个月征信查询超4次，可能被认为“缺钱”）、对外担保（给别人担保贷款，也算你的负债）。如果发现你有未结清的小贷、网贷，银行可能要求先还清再批贷。所以办抵押贷款前，尽量别乱申请信用卡、网贷，避免“硬查询”太多。

第三件事：还款能力核实。银行会打电话给你单位核实收入（提前和人事部门打好招呼，别说不认识你！），还会查你的社保、公积金缴纳基数，看是否和收入证明一致。如果是企业主，可能还会查企业纳税额、开票情况，判断经营是否稳定。这里提醒：别提供假材料！银行现在有大数据系统，假流水、假收入证明一查一个准，一旦发现，直接拉黑名单，以后别想贷款了！

审批一般需要1-2周，城商行可能快一点。期间客户经理可能会让你补材料，保持手机畅通，及时配合。如果被拒了，别灰心！问清楚拒贷原因（征信？房产？收入？），针对性地解决，过3-6个月再申请。不确定自己为啥被拒？可以找我把把关，13106098764，我帮你分析报告，给出整改建议，提高下次通过率！

四、签约放款：最后一步，这些“坑”千万别踩！

审批通过后，银行会通知你去签合同。这时候别以为“稳了”，合同条款一定要仔细看！我见过有人因为没看合同，被收了高额违约金，吃了大亏。重点看这几点：

• 利率与还款方式：是固定利率还是LPR浮动利率（现在大部分选LPR+基点，比如LPR3.45%+0.5%=3.95%）？还款方式是等额本息（每月还一样多，适合收入稳定）还是先息后本（每月只还利息，到期还本金，适合短期周转）？先息后本一般期限1-3年，到期要续贷或归本，提前规划好资金。
• 提前还款违约金：大部分银行规定1-3年内提前还款要收违约金，一般是剩余本金的1%-3%。比如贷100万，1年后提前还，违约金1万-3万。如果短期可能提前还款，选违约金低的银行，或者和客户经理协商（有些优质客户能免）。
• 抵押登记费用：办理房产抵押登记需要去不动产登记中心，费用一般是几十到几百元（住宅80元，非住宅550元），具体问银行。现在很多银行能代办，省得自己跑，但可能收一点服务费，提前问清楚。

签完合同，就是办理抵押登记。银行会派人陪你一起去不动产登记中心，带齐材料：房产证、借款合同、身份证、抵押登记申请表等。登记完成后，不动产登记中心会出具《他项权利证书》，银行拿到这个证后，一般3-5个工作日放款。

放款到账时注意：资金必须受托支付！也就是银行不会直接把钱打给你，而是打给你提供的“用途第三方账户”（比如装修公司、供应商账户）。所以提前和收款方沟通好，确保账户信息正确，别因为账户错了耽误用钱。钱到账后，保留好合同、发票、流水等凭证，后续银行抽查资金用途时用得上。

五、后续还款：拿到钱不是结束，这些事要牢记！

拿到钱后，就进入还款阶段了。这里提醒三个关键点，避免后期麻烦：

第一，按时还款，别逾期！房屋抵押贷款金额大，一旦逾期，罚息高（一般按日息0.05%算，比如100万逾期1天，罚息500元），还会影响征信，严重的话银行可能起诉，拍卖你的房子！建议设置自动扣款，提前1天确保还款账户余额充足。

第二，定期关注LPR变化。如果你选的是LPR浮动利率，每年1月或贷款发放月会重定价。比如今年LPR降了，你的利率也会跟着降，月供会减少；反之LPR涨了，月供增加。关注央行政策，提前规划资金。

第三，提前还款有技巧。如果有闲钱想提前还款，先看合同有没有违约金，再选合适的还款方式：等额本息前期利息多，提前还款划算；先息后本到期才还本金，平时提前还款意义不大。提前还款要提前1个月向银行申请，别直接存钱，银行不会自动扣！

六、常见问题解答：多金先生帮你“避坑”

最后，整理几个大家问最多的问题，看完能少走90%的弯路：

Q1：房子有抵押还能再贷吗？
A：可以！叫“二次抵押”，但要求第一次抵押的银行同意，而且房子有剩余价值。比如房子评估价500万，第一次贷了200万，还能贷500万×70%-200万=150万。不过二次抵押利率比一次高，一般4.5%-5.5%，不是特别急需不建议。

Q2：征信不好（有逾期）能办吗？
A：看逾期情况。近2年内连三累六（连续3次或累计6次逾期）基本没戏；如果是1-2次小额逾期（比如信用卡忘了还，几十块），且已结清，可以尝试和银行沟通，提供逾期说明（比如银行系统问题、出差忘还），有些股份制银行可能通融。不确定自己征信行不行？发给我看看，13106098764，我帮你评估！

Q3：自己办和找中介办有啥区别？
A：自己办省中介费（一般贷款额的1%-3%），但费时间（研究银行、跑材料、应对审批），容易踩坑（选错银行、材料填错）；找中介办省心，中介熟悉银行政策，帮你匹配最优方案、准备材料、沟通审批，通过率高，但要付服务费。如果你时间紧张、