大家好，我是多金先生，在上海帮个人和企业办理贷款、公积金提取和公积金贷款，这行干了10年有余，每天和银行、房产、资金打交道，最清楚大家缺钱时的着急。最近很多徐汇区的朋友问我：“多金老师，我房子还在按揭，能不能再贷一笔钱？”“二次抵押贷款利率高不高？好不好办？”今天我就结合徐汇区的实际情况，把二次抵押贷款的事儿给大家掰扯明白，让你少走弯路，快速拿到资金！

一、什么是徐汇区二次抵押贷款？

先给新手朋友解释下，二次抵押贷款说白了就是“房子还在还贷款，还能再抵押借钱”。比如你在徐汇区有套房子，市场价500万，还欠银行200万按揭，这时候房子的“剩余价值”就是300万（500万-200万）。二次抵押贷款就是拿这300万剩余价值做抵押，向银行或机构申请贷款，最高一般能贷到剩余价值的7成，也就是210万左右。

可能有朋友会问：“我直接做一押不就行了？”其实二次抵押的优势很明显：不用结清原来的按揭，省去了凑钱还贷的麻烦，尤其适合急需资金周转的朋友。徐汇区作为上海的核心城区，房产价值稳定，银行对这里的房产认可度高，二次抵押办理起来也更顺畅。

二、为什么徐汇区居民选择二次抵押贷款？这3大优势你得知道

在徐汇区办二次抵押贷款，可不是随便拍脑袋决定的，多金先生总结了3个实实在在的优势，看完你就知道为啥这么多人选它：

1. 房产价值高，可贷额度足
徐汇区是什么地方？徐家汇商圈、衡复历史文化区、漕河泾开发区……地段好、配套成熟，房价一直很坚挺。同样面积的房子，在徐汇区的评估价可能比郊区高20%-30%，这意味着剩余价值更高，能贷到的钱自然更多。比如我上个月帮一位徐汇区田林的客户办二次抵押，他房子评估价480万，剩150万按揭，最后贷了220万，直接解决了公司资金周转问题。

2. 无需结清原按揭，省时省力省钱
传统的一押得先凑钱还清原贷款，解除抵押后再重新申请，前后至少要1-2个月，还得搭上过桥资金（利息不低）。但二次抵押不用这么麻烦，原按揭继续还，新贷款直接办二次抵押登记，最快10个工作日就能放款。我有个客户在徐汇区龙华，之前想卖房凑钱还贷，我给他做了二次抵押，3周就拿到钱，房子也不用卖，现在每月还两笔贷款，压力完全在承受范围内。

3. 用途灵活，解决多种资金需求
二次抵押贷款的钱用途很广：企业经营周转、装修房子、给孩子交学费、买二套房首付，甚至还高息债务（比如网贷、信用卡分期）。徐汇区很多中小企业主，公司临时需要进货、发工资，用房产做二次抵押，利率比网贷低一半以上，还款压力小很多。个人客户里，最多的是装修和子女教育，毕竟徐汇区的学区房资源紧俏，为了孩子上学，提前准备资金很有必要。

三、申请徐汇区二次抵押贷款，这些条件你满足吗？

不是所有徐汇区的房子都能办二次抵押，多金先生给大家列了5个硬性条件，提前对照看看，心里有个数：

1. 房产要求：产权清晰、位置优质
首先房子得是徐汇区的商品房（住宅、别墅、商铺都可以，但住宅最划算），产权证满2年（部分银行要求满1年），产权人年龄18-65岁。如果是共有产权，所有共有人都得同意抵押。像徐汇区的“老破小”也不是不能办，但房龄最好不超过30年，超过的话银行可能会降低贷款成数或提高利率。

2. 原按揭状态：正常还款、无逾期
原按揭贷款必须连续还款满6个月（最好满1年），近2年内不能有连续3次或累计6次逾期。银行会查你的征信报告，如果逾期严重，直接就拒了。我有个客户在徐汇区长桥，原按揭有1次逾期，我帮他提前和银行沟通，写了情况说明，最后才批下来，所以大家平时一定要按时还款！

3. 借款人资质：收入稳定、负债合理
银行会看你的收入证明（银行流水、工资单、营业执照等），要求月收入能覆盖所有贷款月供的2倍以上。比如你原按揭月供8000，二次抵押月供6000，那月收入至少得28000。如果是企业主，需要提供营业执照满1年、近半年对公流水。负债方面，总负债不能超过收入的50%，信用卡已使用额度最好不超过80%。

4. 贷款用途：合法合规、能提供证明
虽然二次抵押贷款用途灵活，但银行要求资金不能用于炒股、买房、还赌债等违规用途。如果是企业经营，需要提供购销合同、发票；如果是装修，需要装修合同；如果是教育，需要学校录取通知书或缴费证明。我一般会帮客户提前准备好用途材料，避免银行抽查时出问题。

5. 抵押率：剩余价值足够
前面说了，二次抵押贷款额度=（房产评估价-原按揭剩余本金）×抵押率（一般50%-70%）。比如徐汇区一套房子评估价400万，原按揭剩180万，抵押率按60%算，能贷（400-180）×60%=132万。如果剩余价值太低，比如房子评估价300万，原按揭剩250万，那基本就贷不了多少了，银行觉得风险大。

四、徐汇区二次抵押贷款办理全流程，手把手教你操作

条件满足了，具体怎么办理？多金先生把流程拆成6步，跟着做就行，当然有不懂的随时找我，电话13106098764，我全程指导：

第1步：准备材料（1-2天）
个人材料：身份证、户口本、结婚证（离婚证）、房产证、原按揭合同、近6个月银行流水、收入证明。企业材料：营业执照、公章、近半年对公流水、纳税证明、购销合同（用途证明）。材料一定要真实，别造假，银行会核验，一旦发现直接拒贷还可能上黑名单。

第2步：房产评估（3-5个工作日）
银行会指定评估公司上门看房，评估房产价值。徐汇区的房子评估价一般和市场价差不多，但评估公司会考虑房龄、楼层、装修、周边配套等因素。比如徐汇区徐家汇的次新房，评估价可能达到市场价的95%；而老城区的楼梯房，可能只有85%-90%。评估费一般是评估价的0.1%-0.3%，借款人承担。

第3步：提交申请（1个工作日）
带着材料去银行网点提交申请，填写《二次抵押贷款申请表》。银行客户经理会初审材料，问一些问题：贷款用途、还款来源、家庭情况等。这时候态度要诚恳，如实回答，别隐瞒负债。我一般会陪客户去银行，帮着和客户经理沟通，提高通过率。

第4步：银行审批（5-7个工作日）
银行会把材料提交给风控部门，审核征信、收入、房产、用途等。这时候可能会打电话核实信息，比如单位电话、家庭电话，一定要提前和单位、家人打好招呼。审批通过后，银行会出具《贷款意向书》，告诉你贷款额度、利率、期限等。

第5步：签合同办抵押（3-5个工作日）
和银行签订《借款合同》《抵押合同》，然后去徐汇区不动产登记中心办理二次抵押登记。这里要注意，二次抵押登记需要原抵押银行（即一押银行）同意，有些银行可能不愿意，这时候就需要沟通。我做过一个徐汇区天平路的客户，原抵押银行是外地银行，不同意二次抵押，我帮他找了专门做二次抵押的机构，最后顺利办下来。

第6步：放款（1-3个工作日）
抵押登记完成后，银行会把贷款打到指定账户（一般是第三方账户，比如装修公司账户、供应商账户，不能直接打给借款人）。收到钱后，记得按时还款，二次抵押贷款的还款方式和一押一样，有等额本息、等额本金、先息后本等，根据自己情况选择。

五、办理二次抵押贷款，这5件事千万别忽略（老多金经验谈）

干了10年贷款，我见过太多人因为细节问题办不下来，或者吃了亏。这5个“避坑指南”，大家一定要记牢：

1. 别只看利率，要看综合成本
有些银行或机构宣传“利率低至3.5%”，但可能收高额手续费、评估费、公证费。我有个客户在徐汇区湖南路，之前找了个小机构，利率4.1%，但收了3%手续费，算下来比银行4.5%的利率还贵。所以办理时一定要问清楚：有没有手续费、评估费多少、提前还款有没有违约金，综合成本才是关键。

2. 选对银行和产品很重要
不同银行对二次抵押贷款的政策不一样：国有大行（工行、建行）利率低，但要求高，审批慢；股份制银行（招行、浦发）审批快，但利率可能高一点；地方性银行（上海银行、农商行）对本地客户更友好。徐汇区的企业主，我一般推荐选对公业务强的银行，比如浦发、招行；个人客户选工行、建行，利率更划算。不确定选哪个？随时找我多金先生，13106098764，我帮你分析。

3. 还款能力要匹配，别盲目贷款
二次抵押贷款额度高，但月供也高，一定要算好自己的还款能力。我见过一个客户，在徐汇区康健有套房子，评估价450万，原按揭剩100万，非要贷250万，结果月供1.8万，他月收入才2万，最后还不上差点逾期。我建议他贷180万，月供1.2万，压力小很多，现在还得很顺利。记住：贷款是为了解决问题，不是增加负担。

4. 用途合规，资金别挪作他用
前面说了，银行会抽查贷款用途，如果你说装修，结果钱拿去炒股，被银行发现会要求提前还款，甚至起诉。我有个客户在徐汇区漕河泾，贷款说是企业进货，结果买了理财，银行查流水时发现了，虽然没起诉，但上了内部“黑名单”，以后再贷款就难了。所以钱一定要按合同约定用，保留好相关凭证。

5. 找专业的人办，省心省力
二次抵押贷款涉及房产评估、征信审核、抵押登记、银行沟通等多个环节，自己办很容易出错。比如材料漏了、评估价低了、抵押登记没预约上，来回跑至少10趟，还可能办不下来。我有个客户自己办了1个月没办下来，找我后，我帮他整理材料、沟通银行、预约登记，2周就拿到钱了。专业的事交给专业的人，多金先生10年经验，熟悉徐汇区每家银行的政策，帮你少走弯路，快速拿到资金。

六、徐汇区二次抵押贷款常见问题解答

最后，多金先生整理了几个大家问得最多的问题，统一解答一下：

Q：徐汇区公寓可以办二次抵押吗？
A：可以，但公寓的抵押率一般比住宅低，住宅能贷7成，公寓可能只能贷5-6成，利率也会高0.2%-0.3%。而且公寓产权年限短，银行审批会更严格。

Q：二次抵押贷款期限最长多久？
A：一般最长10年，少数银行能做20年，但要求借款人年龄+贷款期限≤65岁（比如你50岁，最多贷15年）。企业主的话，期限一般1-5年，可以先息后本，适合短期周转。

Q：征信不好能办吗？
A：如果只是偶尔逾期（近2年累计不超过6次），且金额不大，可以尝试和银行沟通；如果有连续3次逾期、当前逾期，或者有“呆账”“代偿”记录，基本就办不了了。建议先养征信，3个月后再申请。

Q：二次抵押贷款可以提前还款吗？
A：可以，但一般有违约金：1年内提前还款，收1-3%违约金；1-2年内，收0.5-1%；2年后一般不收。具体看合同约定，我帮客户办贷款时，会尽量选提前还款违约金低的银行。

好了，关于徐汇区二次抵押贷款的事儿，今天就给大家讲到这里。我是多金先生，在上海贷款行业干了10多年，帮过无数徐汇区的朋友和企业成功拿到资金，解决燃眉之急。如果你有二次抵押贷款的需求，或者对办理流程、条件还有疑问，别犹豫，直接打我电话13106098764，或者加我微信（同号），我给你一对一免费评估，帮你制定最合适的贷款方案。记住：选对方法，找对人，贷款其实很简单！多金先生随时等你联系，帮你盘活房产价值，解决资金难题！