在上海申请贷款时，很多人最头疼的就是搞不清楚自己适合哪种贷款产品。我上周刚帮一位在张江工作的程序员办理了组合贷，他原本只想申请商业贷款，经过详细沟通后发现，结合公积金贷款能省下近20万利息。其实选择贷款产品就像去医院看病，得先确诊再开药，而不是随便抓个药就吃。

先说说房贷吧，这是大家最常接触的贷款类型。现在上海的首套房利率在LPR基础上下调20-40个基点，二套房利率上浮60-80个基点。但很多人不知道的是，不同银行的审批尺度其实有差异。比如有些银行对收入流水的要求是月供的2倍，有些则是2.2倍。去年我帮一位在陆家嘴上班的客户办理房贷时，就遇到过A银行要求补充父母担保，B银行却直接审批通过的情况。

经营贷款最近咨询量明显增加，特别是针对小微企业主的普惠金融产品。上海银行、浦发银行这些本地银行的产品各有特色，有的看重纳税记录，有的更关注应收账款。我上个月协助一位在七宝经营餐饮的老板申请了200万经营贷，就是因为找到了最匹配他纳税记录的银行产品，比他自己去申请多批了50万额度。

信用贷款看似简单，其实门道最多。银行的信用贷利率通常在4%-12%之间，但期限、还款方式差异很大。有些产品是等额本息，有些是先息后本，这对你的资金周转影响很大。我一般会 客户优先考虑先息后本的产品，这样前期还款压力小很多。记得去年有位客户急需用钱，差点选了某家小贷公司，后来通过银行信用贷，一年省了3万多利息。

贷款类型	适用人群	利率范围	最长期限
个人住房贷款	有购房资格者	LPR-20BP至LPR+80BP	30年
企业经营贷	企业主/股东	3.5%-6%	10年
个人信用贷	有稳定收入者	4%-12%	5年

选对贷款产品后，就要开始准备材料了。很多人在这里栽跟头，不是缺这个就是少那个。房贷需要准备身份证、户口本、结婚证（或离婚证）、收入证明、银行流水、购房合同、首付款凭证等。收入证明要注意，必须是近期的，而且要与银行流水匹配。我遇到过不少客户，收入证明开了3万，但流水显示月入只有2万，这样就会被银行要求解释。

经营贷的材料更复杂些，需要营业执照、公司章程、财务报表、纳税记录、经营场所租赁合同等。特别是纳税记录，现在银行都很看重这个。去年我帮一位在松江开工厂的客户办理经营贷，就是因为他近两年纳税信用良好，成功申请到了利率优惠。

说到银行流水，这是最容易出问题的地方。很多人以为流水就是银行卡上的进出账，其实银行看重的是持续稳定的收入。如果你每个月固定日期有相似金额的入账，这就是优质流水。临时大额存入反而会引起银行警惕。我 至少在申请贷款前3-6个月就开始养流水，保持账户有适当余额。

征信报告是另一个重头戏。现在每个人每年有2次免费查询机会，我 大家在申请贷款前先自查一下。看看有没有逾期记录，负债率是否过高，查询次数是否太多。上周有位客户就是因为近期征信查询次数过多被拒贷，其实如果他提前咨询我，完全可以避免这种情况。

贷款审批全流程实操指南

材料准备齐全后，就进入审批环节了。这个阶段很多人会焦虑，不知道进度到哪里了，会不会被拒。其实银行贷款审批是有标准流程的，了解这个流程会让你心里有底。一般来说，银行审批要经过受理、调查、审查、审批四个环节，正常需要7-15个工作日。

先说受理环节，这个阶段银行客户经理会初步审核你的材料是否齐全。如果缺材料会一次性告知，这时候一定要尽快补全。我经常遇到客户拖拖拉拉，结果错过银行当月的放款额度。特别是月底，银行额度紧张时，早一天交齐材料，可能就意味着早一个月放款。

贷前调查这个环节很多人不太了解，其实银行会通过多种渠道核实你的信息。包括但不限于：联系单位核实工作情况、查询工商信息核实企业经营状况、甚至可能上门考察经营场所。所以留的联系方式一定要真实有效，我去年就遇到过客户留错单位电话，导致审批延误的情况。

审批环节是最关键的，银行会通过风险控制系统对你的申请进行综合评估。这个系统会考量你的年龄、职业、收入、负债、征信等多个维度。每个银行的风控模型不同，这也是为什么同一份材料在不同银行会有不同审批结果。根据央行发布的《中国金融稳定报告（2024）》（nofollow），银行风控系统正在越来越智能化。

放款环节要注意的是，银行放款前还会做最后一次贷后检查。主要是确认你的征信和负债情况没有发生重大变化。所以在这个阶段最好不要新增其他贷款，也不要为他人担保。我遇到过客户在放款前突然办了张大额信用卡，结果银行要求重新审批，耽误了半个月时间。

说到提高通过率，我有几个实用 首先是要如实填写信息，不要夸大收入或隐瞒负债。银行最看重的是诚信，任何不实信息都可能直接导致拒贷。其次是要控制好负债率，理想状态是月供不超过月收入的50%。最后是要保持良好的征信记录，近两年内不要有连续逾期。

利率谈判其实是有技巧的。很多人不知道，银行贷款利率是可以谈的，特别是当你资质比较好的时候。比如你在世界500强企业工作，或者是公务员、医生、教师等职业，都可以争取更优惠的利率。 如果你在贷款银行有存款、理财等业务往来，也是谈判的筹码。

职业类型	利率优惠幅度	审批优先度	材料要求
公务员/事业单位	下浮10-20BP	高	简化
世界500强员工	下浮5-15BP	中高	标准
小微企业主	基准利率	中等

FAQ：

上海首套房和二套房的贷款利率差多少？

现在上海首套房利率在LPR基础上下调20-40个基点，二套房要上浮60-80个基点。我上周帮客户算过一笔账，同样贷款200万30年期，二套房每月要多还将近1500元，总利息能差50多万呢。

不过具体能拿到多少利率，还得看你的征信情况和收入流水。 你先打份征信报告，我可以帮你预估下能拿到的最优利率。直接打电话13106098764找多金先生，10分钟就能给你算明白。

FAQ：

不同银行对收入流水的要求差别大吗？

差别还真不小，有的银行要求月收入是月供的2倍就行，有的严格点要2.2倍。去年我在陆家嘴帮客户办贷款时就遇到过，A银行非要补充父母担保，换到B银行直接审批通过了。

要是你流水刚好卡在边缘线上， 优先考虑地方商业银行。他们通常对本地客户的流水要求会宽松些，我手头就有几家银行的内部标准，需要的话可以帮你匹配最合适的。

FAQ：

小微企业主申请经营贷要注意什么？

现在银行最看重的是纳税记录和实际经营情况。上个月七宝有个餐饮老板找我，他自己去申请只批了150万，我帮他重新整理了近两年的纳税申报表，最后批下来200万额度。

你先准备好24个月完整的纳税记录，还有经营场所的租赁合同、水电费单据。要是最近6个月纳税额有明显增长，一定要重点标注出来，这都是加分项。

FAQ：

信用贷款的利率为什么差别这么大？

信用贷利率4%-12%都有，主要是因为还款方式不同。等额本息的实际利率会比先息后本高，但月供压力小。我一般 短期周转选先息后本，长期用款再考虑等额本息。

去年有个客户差点选了年化12%的小贷产品，后来在我这办了银行信用贷，年化只要6%，一年省了3万多利息。你要是正在比较不同产品，最好把还款方式也算进去。

FAQ：

组合贷真的能省那么多利息吗？

确实能省不少，上周张江那个程序员客户，原本只想办商业贷款，我帮他做了组合贷方案，算下来能省将近20万利息。公积金部分利率才3.1%，比商贷低了一大截。

不过组合贷对公积金缴存年限有要求，得连续缴满6个月以上，而且贷款额度跟账户余额挂钩。你可以先查查自己的公积金账户情况，需要的话我教你怎么查最方便。