你是不是每个月工资刚到账，就被房租划走一大半？看着上海动辄五六百万的房价，是不是觉得这辈子都别想拥有自己的房子了？别急，我多金先生在上海做了10多年贷款业务，帮过上千个年轻人实现安家梦。就拿去年在张江上班的小王来说，月薪2万5，原本以为至少要攒够十年才能买房，结果通过合理的贷款方案，上个月刚在唐镇买了套两居室，月供只比之前租房多出2000块。
其实在上海买房真没你想的那么难，关键是要懂得利用好贷款政策。很多人一听到"贷款"两个字就害怕，觉得要背几十年债务压力太大。但你要知道，现在上海首套房利率已经降到3.75%左右，这个数字是什么概念？比很多理财产品的收益率都低。我经手的客户里，十个有八个都是靠贷款提前上车的，等他们住进自己的房子后，都说后悔没早点找我咨询。
说到贷款，很多人第一反应就是去银行。但你知道吗？不同银行的贷款政策能差出几十万。比如去年我帮一个在陆家嘴工作的客户办理贷款，对比了六家银行后发现，同样是300万贷款30年，月供最多能差出1500块。这可不是小数目，省下来的钱都够给孩子报两个兴趣班了。
上海公积金的神奇用法
在上海工作，公积金简直就是你的隐形财富。但90%的年轻人都不知道怎么最大化利用这笔钱。先说个真实案例：去年有个在静安寺上班的姑娘，工作5年公积金账户里攒了20多万，一直以为要等到买房才能用。后来我帮她做了个公积金冲还贷方案，现在她每个月房租的一半都是用公积金支付的，相当于省下了小一万的现金。
公积金贷款绝对是上海给年轻人的福利。目前上海公积金贷款首套房最高可贷120万，利率只要3.1%。这个利率水平，说实在的，比市面上任何贷款都划算。我 每个在上海工作的年轻人都要好好研究公积金政策，这可是实打实的省钱利器。
具体怎么操作呢？首先你得知道自己的公积金账户情况。可以通过"随申办"APP查询，或者直接去各区公积金管理中心。一般来说，只要你连续缴存满6个月，就可以申请公积金贷款。这里要特别注意，公积金贷款额度跟你的缴存基数、账户余额都有关系， 在买房前半年就不要轻易动用公积金了。
说到公积金提取，很多人只知道买房能用，其实在上海，租房也能提取公积金。具体条件我给你列个表：
| 提取类型 | 条件要求 | 可提取金额 | 办理周期 |
|---|---|---|---|
| 租房提取 | 在上海无自有住房 | 每月最高3000元 | 3-5个工作日 |
| 购房提取 | 购房合同备案后 | 账户余额的80% | 5-7个工作日 |
| 装修提取 | 取得房产证后 | 最高10万元 | 7-10个工作日 |
记得上个月帮一个在长宁租房的客户办理公积金提取，他月薪3万，公积金每月缴存4000多，之前一直让这笔钱在账户里睡大觉。我帮他办好租房提取后，现在每个月能多出3000块现金，他说感觉像突然涨了工资一样。
商业贷款的门道
商业贷款这事儿，里面的门道可多了。同样是贷款300万，懂行的人能比不懂的人省下几十万利息。我去年遇到个客户，自己跑去银行办贷款，签完合同才发现利率比别人高了0.5个百分点，30年下来要多还将近40万，肠子都悔青了。
先说贷款成数，现在上海首套房最高可以贷到65%，但具体能贷多少，得看你的收入证明和银行流水。一般来说，月收入要达到月供的两倍以上。比如你月供打算还1万5，那月收入至少得3万。不过这里有个小技巧，如果你有其他收入来源，比如兼职、投资收益，都可以作为补充材料提交。
贷款利率这块更要仔细对比。目前上海首套房商贷利率在3.75%-4.25%之间浮动，别看只差零点几个百分点，30年累积下来就是一笔不小的数目。我 你在申请贷款前，至少要对比三家以上的银行。有时候一些小银行为了吸引客户，会给出更优惠的利率。
还款方式的选择也很关键。等额本息和等额本金这两种方式，适合不同的人群。等额本息每个月还款金额固定，适合收入稳定的上班族；等额本金前期还款压力大，但总利息更少，适合收入较高且预期收入会持续增长的人。我一般 年轻人选择等额本息，毕竟在上海生活开销大，保持稳定的现金流很重要。
说到收入证明，这里要特别提醒一下。很多年轻人为了多贷款，会虚开收入证明，这是非常危险的做法。银行现在审核都很严格，不仅要看收入证明，还会查你的社保、个税记录。去年有个客户就是因为在不同银行提交的收入证明金额不一致，被列入黑名单，半年内都没法申请贷款。
其实现在很多银行都接受补充收入证明，比如年终奖、项目奖金、甚至是稳定的兼职收入。如果你有这些收入，一定要提前准备好相关证明材料。我上周刚帮一个在互联网公司工作的客户办理贷款，他的月薪虽然只有2万，但加上年终奖和股票收益，年收入能到50万，最后成功贷到了理想的额度。
贷款期限也是个需要认真考虑的问题。很多人觉得贷款年限越短越好，可以少付利息。但在当前的低利率环境下，我反而 适当延长贷款年限。你想啊，现在的30万和30年后的30万，购买力能一样吗？通货膨胀其实是在帮你稀释债务。我经手的客户中，选择25-30年贷款期限的占了七成以上。
最后要说的是贷款预审。在看房前，最好先找银行做个贷款预审，这样你就清楚自己能买什么价位的房子了。去年有个客户就是没做预审，看中一套600万的房子，定金都付了，结果贷款没批下来，定金差点打水漂。现在大部分银行都提供免费预审服务，一般1-3个工作日就能出结果。
要是你在贷款过程中遇到任何问题，随时可以打电话给我多金先生（13106098764）。上周还有个客户晚上十点多给我打电话，说银行要求补充材料不知道怎么办，我直接视频指导他准备，第二天就顺利通过了审批。在上海打拼不容易，能帮到你们的地方，我肯定尽力帮忙。
FAQ：
在上海月薪2万左右，真的有可能买房吗？
完全有可能的。我去年帮张江一个程序员办理贷款，他月薪2万5，通过组合贷款在唐镇买了套400万的两居室。首付凑了120万，剩下的280万做了25年贷款，现在月供1万4左右，比之前租房每月只多出2000块。
关键是要善用公积金贷款和商业贷款的组合方案。公积金贷款120万额度要用足，利率只有3.1%，剩下的用商贷。 在看房前先做贷款预审，明确自己的购房预算，避免白忙活。
FAQ：
上海公积金除了买房还能怎么用？
其实公积金用途很广泛。在上海连续缴存满6个月，即使不买房也可以提取公积金支付房租，每月最高能提3000元。我上个月帮一个在长宁租房的客户办理提取，他每月公积金账户进账4000多，现在每个月能多出3000现金周转。
装修也可以提取公积金，最高能提10万元。不过要等拿到房产证后才能办理，一般需要7-10个工作日到账。 提前准备好装修合同和发票等材料。
FAQ：
不同银行的贷款利息能差多少？
差距还真不小。去年我帮陆家嘴一个客户对比了六家银行，同样是300万贷款30年期，月供最多能差1500元。30年算下来就是54万的差距，这钱都够买辆不错的车了。
目前上海首套房商贷利率在3.75%-4.25%之间浮动。 至少对比三家银行，有些小银行为了吸引客户会给出更优惠的利率。记得要把所有费用都算进去，包括评估费、保险费等。
FAQ：
收入证明要怎么准备才能通过银行审核？
银行现在审核很严格，不仅要看收入证明，还会核对社保和个税记录。月收入至少要达到月供的两倍，比如月供1万5，收入证明得开到3万以上。
如果基本工资不够，可以把年终奖、项目奖金都算进去，但要提供流水证明。我上周刚帮一个互联网公司的客户办理贷款，他的月薪2万，加上年终奖后年收入50万，最后成功贷到了理想额度。
FAQ：
贷款年限选多久比较合适？
其实在当前低利率环境下， 选择25-30年的贷款期限。虽然看起来要多付利息，但考虑到通货膨胀，实际上是在用 的"便宜钱"还现在的债。
我经手的客户中，七成以上都选择了较长的贷款期限。等额本息还款方式适合收入稳定的上班族，每月还款额固定，便于做财务规划。如果收入较高且预期会持续增长，也可以考虑等额本金方式。
