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最近好多朋友来问我，说看到朋友圈在传上海房贷要放松了，首付15%是不是真的？利率3.2%到底靠不靠谱？作为在上海做了十年贷款的老兵，我可以负责任地告诉大家，这个消息千真万确！不过具体怎么操作，里面还是有不少门道的。就拿我上周帮客户王先生办的案例来说，他在张江工作五年，看中了唐镇一套总价600万的房子，按照新政确实做到了首付15%，也就是90万，利率也享受到了3.2%的优惠。但这里面有几个关键点需要特别注意，不是所有人都能直接享受这个政策。
先说这个首付15%的条件，其实是有明确限制的。必须是首次在上海购房，而且家庭名下在全国范围内都没有房产记录。我遇到过不少客户，之前在老家买过房，哪怕贷款已经还清了，也会被认定为非首套。另外收入证明也要足够覆盖月供的两倍，比如王先生这套房子贷款510万，30年期的月供大约是2.2万，他的月收入就要达到4.4万以上。这里教大家一个实用小技巧：如果工资收入不够，可以算上年终奖和其他稳定收入，但记得要提供银行流水佐证。
说到收入证明，我发现很多人都不太清楚怎么准备材料。其实银行主要看三个方面：
特别是像程序员、销售这些有绩效收入的职业，一定要把奖金部分也体现在收入证明里。我上个月帮一位在互联网公司工作的客户办理时，就是因为他把年终奖平均分摊到月收入里，最终顺利通过了审批。
再说说这个3.2%的利率，这确实是近年来最低的水平了。但要注意，这是首套房的专属优惠，而且要求贷款人征信良好，最近两年内不能有连续3次或累计6次的逾期记录。 我要提醒各位，在申请房贷前最好先查一下自己的征信报告，可以登录中国人民银行征信中心查询。要是发现有小额贷款记录， 结清后过一个月再申请，因为现在银行对网贷记录都比较敏感。
新政适用的具体人群范围
这次新政最让人惊喜的是，受益人群范围确实扩大了不少。除了常规的上海户籍家庭，非沪籍的朋友只要满足连续缴纳5年社保或个税，也能享受同等待遇。而且这个5年社保允许有累计不超过3个月的补缴记录，比之前严格要求连续缴纳要人性化多了。我上周刚帮一位在陆家嘴金融机构工作的李小姐办理，她就是因为去年换工作时社保断缴了一个月，按照旧政策就要再等五年，现在却能顺利上车了。
对于人才引进的朋友们来说，这次新政更是重大利好。持有上海市居住证积分达到120分的人员，可以直接参照上海户籍标准执行。这里要特别说明的是，如果属于重点产业紧缺人才，还可以享受优先审批的绿色通道。我在实际操作中发现，很多高科技企业、金融机构的员工都不知道自己公司其实已经在人才引进名单里了， 申请前先向公司人事部门确认。
改善型需求的朋友们可能会问，那我们能享受什么政策呢？这里要分两种情况：
不过要注意的是，改善型需求的首付比例是25%，比纯刚需要高一些，但利率同样可以享受3.2%的优惠。这个细节很多中介可能不会主动告知，大家一定要心里有数。
说到特殊人群，我还想特别提一下青年教师和医护人员。根据上海最新出台的《关于完善人才住房政策的若干意见》，这两类人群只要工作单位在认定的名单内，可以突破社保年限限制。我上个月就帮一位来上海工作才两年的儿科医生办成了贷款，这就是政策给予的特殊支持。
贷款办理全流程详解
说到具体办理流程，我觉得有必要给大家拆解清楚，这样你们去银行的时候心里就有底了。整个流程大概需要15-30天，我把它分成五个关键步骤：
第一步是材料准备阶段，这个环节大概需要3-5天。最重要的是要提前打好征信报告和收入证明。这里有个小贴士： 同时向2-3家银行提交申请，因为不同银行的审批尺度可能会略有差异。我上个月帮客户张女士办理时，就遇到A银行因为流水问题卡壳，但B银行顺利通过的情况。
第二步是银行面签，这个环节需要夫妻双方同时到场。要带的材料包括：
这里要特别注意，如果之前有过离婚记录，一定要带离婚协议和离婚证，因为银行需要核查之前的房产情况。我遇到过好几个客户都是因为这个问题要反复补充材料，耽误了不少时间。
第三步是银行审批，这个环节通常需要5-7个工作日。银行会重点审核以下几个方面：
说到房屋评估，这里有个实用 如果房子装修保养得比较好，可以主动向评估师提供装修发票，有时候能提高评估价，从而多贷一些款。这是我多年实操 出来的经验。
第四步是过户抵押，这是最关键的环节。现在上海推行"一件事一次办"，可以在不动产登记中心一次性完成过户和抵押两道手续。需要准备的材料包括：
最后是银行放款，一般来说过户后3-5个工作日，贷款就会直接划拨到卖家账户。到这里整个流程才算圆满完成。为了让大家更直观地了解时间安排，我整理了一个详细的进度表：
| 办理阶段 | 所需时间 | 关键材料 | 注意事项 |
|---|---|---|---|
| 材料准备 | 3-5天 | 征信报告、收入证明 | 可多银行同时申请 |
| 银行面签 | 1天 | 身份证明、婚姻证明 | 双方必须到场 |
| 银行审批 | 5-7天 | 购房合同、首付凭证 | 保持电话畅通 |
| 过户抵押 | 1天 | 贷款承诺书、税费凭证 | 一次性办结 |
| 银行放款 | 3-5天 | 抵押登记证明 | 确认收款账户 |
常见问题与解决方案
在实际办理过程中，我发现很多朋友都会遇到类似的问题。比如最近有个客户很着急地问我，说单位开的收入证明比实际工资高，会不会有问题？这里要郑重提醒大家，千万不要虚开收入证明！银行现在核查得很严格，不仅要看收入证明，还要比对个税APP上的纳税记录和银行流水。如果发现作假，不仅贷款批不下来，还可能被列入银行黑名单。
还有个常见问题是关于征信的。有些人信用卡忘了还款，出现一两次逾期就特别紧张。其实银行审批是有一定弹性的，最近两年内累计不超过3次、单次不超过30天的逾期，通常不会影响审批。但是要注意，绝对不能有当前逾期，就是申请贷款的时候还有没还清的欠款。我 大家在申请房贷前，最好提前3个月开始注意维护征信记录。
说到公积金组合贷，这是很多朋友关心的重点。按照上海现行政策，公积金贷款最高可以贷到100
FAQ：
首付15%需要满足哪些具体条件？
这个政策主要面向首次在上海购房的家庭，要求在全国范围内都没有房产记录。哪怕你在老家买过房但贷款已经还清，也会被认定为非首套。收入证明需要达到月供的两倍以上，比如贷款510万对应月供2.2万，月收入就得超过4.4万。
如果工资收入不够覆盖月供，可以把年终奖和其他稳定收入计算在内。不过记得要提供近6个月的银行流水佐证，单位开具的收入证明也必须加盖公章。我上周帮张江的王先生办理时，就是通过合理计算年终奖才达到收入要求的。
FAQ：
非上海户籍能享受这个新政吗？
非沪籍朋友只要满足连续缴纳5年社保或个税就能享受同等待遇，而且允许累计不超过3个月的补缴记录。持有上海市居住证积分达到120分的人员，还可以直接参照上海户籍标准执行。
重点产业紧缺人才还能享受优先审批的绿色通道。 申请前先向公司人事确认是否在人才引进名单内。上个月我刚帮一位来上海工作才两年的儿科医生办成了贷款，这就是政策给予的特殊支持。
FAQ：
办理房贷整个流程需要多久？
从准备材料到银行放款大概需要15-30天。材料准备阶段约3-5天， 同时向2-3家银行提交申请。银行审批需要5-7个工作日，重点审核收入负债比和征信记录。
现在上海推行"一件事一次办"，可以在不动产登记中心一次性完成过户和抵押。过户后3-5个工作日贷款就会划到卖家账户。记得保持电话畅通，及时配合补充材料能加快办理进度。
FAQ：
征信有逾期记录会影响贷款审批吗？
最近两年内累计不超过3次、单次不超过30天的逾期通常不会影响审批，但绝对不能有当前逾期。 申请前先查征信报告，要是有小额贷款记录，最好结清后过一个月再申请。
银行现在对网贷记录特别敏感，我遇到过好几个客户都是因为这个问题被卡住。可以在中国人民银行征信中心网站查询报告，提前发现问题就能及时处理。
FAQ：
改善型购房能享受什么政策？
如果家庭在上海只有一套住房，且人均面积低于37平方米，再购房时可以按照首套政策执行。如果是卖旧买新，只要在买卖合同中明确体现置换需求，也能享受较低首付。
改善型需求的首付比例是25%，比纯刚需高一些，但利率同样可以享受3.2%的优惠。这个细节很多中介可能不会主动告知， 在签约前确认清楚具体条款。
