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房贷重定价全流程实操指南
什么是房贷重定价？简单说就是跟银行重新谈个更低的利率。很多人以为签了贷款合同就板上钉钉了，其实不是这样的。去年我帮一位在张江工作的程序员处理房贷，他2019年贷了300万，利率是5.65%，我帮他操作重定价后降到了4.2%，光利息就省了将近30万。关键是这个过程完全合法合规，银行其实也希望客户能正常还款，毕竟谁都不希望出现坏账。
具体怎么操作呢？首先你得准备好这些材料：
这里要特别提醒大家，收入证明真的很重要。上个月有个客户就是因为收入证明没开好，被银行拒了一次。最好能让单位把奖金、补贴这些都算进去，如果收入不够，可以考虑让配偶作为共同借款人。
| 银行类型 | 重定价门槛 | 办理周期 | 利率优惠幅度 |
|---|---|---|---|
| 国有大行 | 较高 | 2-3周 | 0.3-0.5% |
| 股份制银行 | 中等 | 1-2周 | 0.4-0.6% |
| 城商行 | 较低 | 3-5个工作日 | 0.5-0.8% |
跟银行谈判的技巧也很关键。不要一上来就说要降利率，可以先夸夸银行的服务，说说自己一直都是按时还款的好客户。我上个月帮一个在陆家嘴工作的客户谈判时，就先肯定了他们银行的服务，然后才提出现在其他银行给的利率更优惠，希望他们能适当调整。结果本来客户经理说最多只能降0.3%，最后谈到了0.45%。
如果遇到银行推诿，可以直接要求找信贷主管。根据人民银行上海总部的规定，银行确实有义务为符合条件的客户提供利率调整服务。有时候支行员工可能业务不熟，找主管往往能更快解决问题。记住带上完整的材料，态度要友好但立场要坚定。
置换低息贷款的多种方案详解
除了在原银行申请重定价，转按揭也是个不错的选择。特别是现在上海很多银行为了吸引客户，都推出了利率优惠活动。我上个月刚帮一位在徐汇区有房的客户做了转按揭，从原来的5.8%直接降到了4.1%，虽然要重新走一遍贷款流程，但算下来能省二十多万利息。
商转公是另一个热门选择。很多人在买房的时候因为各种原因没能用公积金贷款，现在可以考虑转为组合贷。上海的公积金贷款利率目前只要3.1%，比商业贷款低太多了。不过要注意的是，商转公有几个硬性条件：
我去年帮一位在静安寺附近买房的年轻夫妻办理商转公，他们商贷还剩180万，利率5.6%，转成组合贷后，公积金部分120万按3.1%算，商贷部分60万按4.3%算，月供直接少了三千多。
经营贷置换最近也挺火的，但这里要特别提醒大家注意风险。经营贷本质上是给企业经营用的，期限一般3-5年，虽然现在利率可能只要3.5%-4%，但到期后要全额归还，如果到时候银行不续贷，资金压力会很大。我一般只 本身确实有经营需求的客户考虑这个方案，而且要确保有稳定的现金流能够应对到期还本。
| 方案类型 | 适合人群 | 利率范围 | 风险提示 |
|---|---|---|---|
| 房贷重定价 | 原银行利率较高者 | 4.0-4.8% | 需良好还款记录 |
| 转按揭 | 征信良好可换行者 | 3.9-4.5% | 需重新评估房产 |
| 商转公 | 公积金缴存正常者 | 3.1%起 | 额度有限制 |
具体能省多少钱？我来给大家算笔账。假如你现在有200万贷款，剩余期限25年，原利率5.5%：
如果通过重定价降到4.3%：
这省下的四十多万，够买一辆不错的车了，或者给孩子存个教育基金都绰绰有余。
实际操作中可能遇到的问题还挺多的。比如有的银行会要求购买理财产品或保险才给降利率，这时候就要算笔账，看附加成本划不划算。还有的客户征信有小瑕疵，可能需要先处理征信问题。我一般会 客户在申请前先自查一下征信，有问题提前处理。
如果你看到这里还是不太确定该怎么操作，或者想了解更适合自己情况的方案，欢迎直接打电话给我。我是多金先生，手机13106098764，在上海做贷款服务已经十多年了，经手过的房贷案例超过两千个。每个客户的情况都不太一样，有的可能需要组合使用多种方案，我会根据你的具体收入和负债情况，帮你制定最合适的降息方案。
最近利率变化比较快，各家银行的优惠政策也在不断调整。上周我刚帮一个在闵行有房的客户争取到了某城商行的特别优惠，利率比市场价又低了0.2%。如果你正在为
FAQ：
申请房贷重定价需要准备哪些材料？
办理房贷重定价需要准备五类核心材料：身份证和房产证的原件及复印件、最近6个月的还款记录、能覆盖月供两倍以上的收入证明，以及个人征信报告。收入证明特别重要， 让单位把奖金、补贴等所有收入都计算在内，如果个人收入不够，可以考虑让配偶作为共同借款人。
上个月我遇到一个客户，就是因为收入证明只写了基本工资，没把季度奖金算进去，结果被银行拒了一次。后来重新开了完整的收入证明，很快就通过了审批。征信报告可以直接去人民银行网点自助打印，记得要选择详细版。
FAQ：
不同银行办理重定价的周期和优惠幅度有什么区别？
从我们经手的案例来看，国有大行审批门槛较高，办理周期通常需要2-3周，利率优惠幅度在0.3-0.5%之间；股份制银行门槛中等，1-2周就能办完，优惠幅度能达到0.4-0.6%；城商行门槛最低，最快3-5个工作日就能完成，优惠幅度最大能达到0.5-0.8%。
上周我刚帮一个客户在某城商行办理重定价，从申请到审批通过只用了4个工作日，利率从5.6%降到了4.8%。不过具体能拿到多少优惠，还要看你的还款记录和征信情况。
FAQ：
跟银行谈判时有什么实用技巧？
谈判时不要一上来就直奔主题要求降利率，可以先肯定银行的服务，强调自己一直是按时还款的优质客户。我上个月帮客户谈判时，先感谢了银行多年的服务，然后才提出其他银行给出了更优惠的利率，希望他们能适当调整。
如果遇到客户经理推诿，可以礼貌地要求找信贷主管沟通。根据人民银行的规定，银行确实有义务为符合条件的客户提供利率调整服务。记得带上完整的申请材料，态度要友好但立场要坚定，这样往往能争取到更好的优惠条件。
FAQ：
房贷重定价具体能省多少钱？
以200万贷款、剩余期限25年为例，如果原利率是5.5%，通过重定价降到4.3%后，月供能从12296元降到10928元，每月少还1368元。总利息更能节省41万多元，这笔钱足够买辆不错的车，或者给孩子存个教育基金。
去年我帮张江的一位程序员办理重定价，他2019年贷的300万，利率从5.65%降到4.2%，总共省了将近30万利息。具体能省多少，还要看你的贷款金额、剩余年限和原有利率水平。
FAQ：
除了重定价还有哪些降低利率的方案？
除了在原银行申请重定价，还可以考虑转按揭到其他利率更低的银行，或者办理商转公转为公积金组合贷款。商转公的公积金部分利率只要3.1%，但需要满足几个条件：原商贷正常还款满1年、公积金连续缴存满6个月、已办出房产证，且贷款余额不超过公积金最高额度。
去年我帮静安寺的一对年轻夫妻办理商转公，把180万商贷转成组合贷后，月供直接少了三千多。不过要注意，经营贷置换虽然利率更低，但期限短且到期要全额还款，风险较大，只 本身有经营需求的客户考虑。
