最近好多客户都在问我，多金先生啊，2025年这上海的房贷利率怎么还这么高？我上个月刚帮一个在静安区买婚房的小伙子办贷款，他看中了一套800万的两房，结果算下来月供比他去年朋友买的同地段房子每月要多还2000多块。其实这个问题要从三个层面来看：货币政策、市场供需和资金成本。

先说货币政策这块，央行为了控制通胀，从2024年下半年开始就收紧了流动性。我记得去年10月份帮一个在陆家嘴工作的客户做贷款时，首套利率还在4.1%左右，到今年3月份已经涨到4.5%了。这半年来我经手的二十多个案例，利率基本上每个月都在微调。特别是五大行的政策变动特别明显，往往是一个季度调整一次。

再说市场供需，上海作为超一线城市，住房需求一直很旺盛。我上周刚帮一个从国外回来的客户办理贷款，他在前滩看中了一套房子，结果同一套房源有五个买家在竞争。这种供不应求的局面自然推高了资金价格。而且现在银行放贷额度也比较紧张，特别是每年的1-2月份和7-8月份，这两个时间段的利率往往会更高一些。

最后是资金成本问题。现在银行的揽储成本在上升，这个从大额存单利率就能看出来。去年三年期大额存单利率还在3%左右，今年已经到3.5%了。银行要赚钱，自然要把这部分成本转嫁到贷款利率上。我有个在银行做信贷经理的朋友告诉我，他们现在每个月的放贷指标都卡得很紧，对客户的资质审核也变得更严格了。

五大实用降月供策略详解

优化贷款方案组合

这个月我刚帮一个在张江工作的IT工程师做了贷款重组，通过优化方案，每个月帮他省了1800多块。具体来说，就是要根据你的收入情况、工作性质和 规划来设计最适合的贷款方案。

首先是要合理分配商业贷款和公积金贷款的比例。以上海目前的政策，公积金贷款首套利率是3.1%，比商贷要低很多。但单人最高只能贷60万，夫妻最高120万。我 客户可以先把这个额度用足，剩下的部分再用商贷。比如总贷款300万的话，最优方案就是120万公积金+180万商贷，这样组合下来整体利率能低不少。

其次是贷款期限的选择。很多人觉得贷款期限越短越好，其实未必。以贷款200万为例，如果选择20年等额本息，月供大约12500元；如果选择30年，月供就降到9500元左右。对于刚工作的年轻人来说，选择较长的贷款期限，月供压力会小很多，等以后收入增加了再提前还款也不迟。

最后是还款方式的选择。等额本息和等额本金这两种方式各有优劣。等额本息每个月还款金额固定，适合收入稳定的上班族；等额本金前期还款压力大，但总利息更少，适合收入较高或者预计 收入会下降的人群。我一般 客户，如果月供占收入比例超过50%，就选择等额本息，这样生活品质不会受太大影响。

贷款方案	贷款金额	贷款期限	利率	月供
纯商贷	300万	30年	4.5%	15200元
组合贷款	300万	30年	4.0%	14300元

活用公积金政策

上海公积金政策其实有很多可以挖掘的空间，但很多人都不知道如何充分利用。我上个月遇到一个客户，他公积金账户里有50多万余额，却不知道可以用来冲抵商贷月供，白白放在那里贬值。

首先要说的是公积金冲还贷业务。这个分为月冲和年冲两种方式。月冲是每月直接从公积金账户扣除当月应还金额，年冲是每年一次性提取公积金余额冲抵贷款本金。我一般 客户，如果公积金账户余额较多，可以选择年冲，这样能快速减少贷款本金；如果余额不多，就选择月冲，减轻每个月的还款压力。

其次是公积金贷款额度的提升技巧。上海公积金贷款额度与缴存年限、缴存基数都有关系。比如连续正常缴存满6年，贷款额度可以上浮20%。还有就是补充公积金，这个很多国企和外资企业都有，可以额外增加贷款额度。我去年帮一个在国企工作的客户办理贷款，就是因为有补充公积金，多贷了30万，大大减少了商贷部分的金额。

最后要说的是异地公积金的使用。现在长三角一体化政策下，在上海买房可以使用江苏、浙江等地的公积金。我上个月刚帮一个从杭州调到上海工作的客户办理了异地公积金贷款，虽然手续稍微复杂点，但确实能省下不少利息。具体可以查阅上海公积金管理中心官网的最新政策。

把握LPR转换时机

说到LPR，很多客户都搞不清楚什么时候该转换、怎么转换。其实这里面的门道还挺多的。我记得去年有个客户，他的贷款是固定利率，我 他转成了LPR浮动利率，结果今年就省了不少钱。

首先要理解LPR的调整规律。现在的LPR是每月20号公布一次，但你的贷款利率并不是每个月都调整。大部分银行给客户的选择是每年1月1日调整，或者按贷款发放日对应日调整。我一般 客户选择1月1日调整，因为这样更容易记住，而且通常年初的LPR会比较稳定。

其次是要关注LPR的走势。根据央行发布的货币政策报告， 一段时间LPR大概率会保持稳定或小幅下行。所以如果你的贷款现在执行的是比较高的利率，可以考虑在LPR较低的时候申请转换。我有个客户就是在去年12月LPR下调后立即申请了转换，今年每个月的月供少了500多块。

最后要说的是固定利率和浮动利率的选择。如果你的贷款剩余期限不长，或者预计 收入会比较稳定，可以选择浮动利率；如果你比较保守，或者贷款金额很大，可以选择固定利率。我经手的案例中，大约70%的客户都选择了浮动利率，因为在降息周期中确实能省不少钱。

合理利用还款方式

说到还款方式，我遇到过太多客户只知道等额本息，完全不了解还有其他选择。其实针对不同的人群，完全可以选择更适合自己的还款方式。

先说说双周供。这个可能很多人没听说过，就是把月供拆分成两次，每两周还一次。这样一年下来实际上是还了13个月的月供，能加快本金偿还速度。我去年帮一个在外企工作的客户做了双周供，他的年薪制收入比较适合这种还款方式，预计能提前7年还清贷款。

然后是气球贷，这种适合预计 有大笔收入的人群。比如你现在贷款300万，可以选择前几年只还利息，最后一年一次性还清本金。我有个客户是做生意的，他预计三年后有一笔项目回款，就选择了气球贷，前三年月供只要6000多，大大缓解了资金压力。

最后要说的是提前还款的技巧。提前还款不是随便还的，要讲究时机和方法。一般来说，贷款发放后的前3-5年提前还款最划算，因为这时候利息占比最高。而且提前还款时，我 客户选择月供不变、缩短贷款期限的方式，这样能最大化节省利息。上个月我刚帮一个客户做了提前还款规划，通过分三次在不同时间点提前还款，总共节省了30多万的利息。

善用银行优惠政策

其实每家银行都有自己的特色产品和优惠政策，只是很多人不知道如何去争取。我在这个行业十年，跟各大银行都保持着良好的合作关系，经常能帮客户争取到一些特别的优惠。

首先要说的是银行的特色产品。比如某些银行针对优质企业客户有利率优惠，通常能比普通客户低0.1-0.2个百分点。还有一些银行对医生、教师、公务员等特定职业有利率折扣。我上个月刚帮一个在华山医院工作的医生客户申请到了专属优惠，利率比市场价低了0.15%。

其次是银行的季节性活动。通常来说，银行在年初的

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2025年上海房贷利率为什么一直降不下来？

这个问题要从三个层面来看。货币政策方面，央行从2024年下半年就开始收紧流动性控制通胀，我记得去年10月首套利率还在4.1%左右，到今年3月已经涨到4.5%了。这半年来我经手的二十多个案例，利率基本上每个月都在微调，五大行的政策变动特别明显。

市场供需也是个重要因素，上海住房需求一直很旺盛，上周我刚帮一个客户办理贷款，他在前滩看中的房子有五个买家在竞争。供不应求自然推高资金价格，而且银行放贷额度紧张，每年1-2月和7-8月这两个时间段利率会更高。

组合贷款真的能省更多钱吗？

确实能省不少。以上海目前政策，公积金贷款首套利率是3.1%，比商贷低很多。我 客户先把公积金额度用足，单人最高60万，夫妻最高120万，剩下的部分再用商贷。比如总贷款300万，最优方案就是120万公积金加180万商贷。

上个月我刚帮一个张江的IT工程师做了贷款重组，通过优化方案每个月帮他省了1800多块。组合贷款的整体利率能低不少，具体可以参照我整理的利率对比表格，里面详细列明了不同方案下的月供差异。

LPR转换到底该怎么把握时机？

首先要理解LPR的调整规律，虽然是每月20号公布一次，但你的贷款利率并不是每个月都调整。大部分银行让客户选择每年1月1日调整，或是按贷款发放日对应日调整。我一般 选1月1日调整，这样更容易记住，而且年初LPR通常比较稳定。

根据央行发布的货币政策报告， 一段时间LPR大概率会保持稳定或小幅下行。去年有个客户听我 在12月LPR下调后立即申请转换，今年每个月月供少了500多块。如果你的贷款现在执行较高利率，可以在LPR较低时申请转换。

公积金除了贷款还能怎么用？

很多人不知道公积金除了贷款还能冲抵月供。公积金冲还贷分月冲和年冲两种方式，月冲是每月直接从公积金账户扣款，年冲是每年一次性提取余额冲抵贷款本金。我一般 余额多的客户选年冲，能快速减少贷款本金。

上周我遇到个客户，公积金账户里有50多万余额却不知道能用，白白放在那里贬值。另外补充公积金也很重要，很多国企和外资企业都有，可以额外增加贷款额度。去年帮一个国企客户办理贷款，就因为有补充公积金多贷了30万。

银行优惠政策要怎么争取？

每家银行都有自己的特色产品和优惠政策。比如某些银行针对优质企业客户有利率优惠，通常能低0.1-0.2个百分点。还有些银行对医生、教师、公务员等特定职业有利率折扣，上个月我刚帮一个华山医院的医生申请到专属优惠。

银行的季节性活动也要把握，通常年初和年尾的优惠力度最大。我经手的案例中，有个客户在去年底抓住银行冲业绩的时机，拿到了比平时更低的利率。 多比较几家银行，或者找专业顾问帮忙争取最优惠方案。