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你是不是也遇到过这种情况：公积金账户里存了十几万，满心欢喜去申请贷款，结果银行告诉你"不符合条件"？我上个月就遇到个客户王先生，他在陆家嘴上班，公积金缴了7年，账户余额二十多万，去申请贷款时却被拒了三次。后来他找到我，我一看材料就发现问题了——他的社保在换工作期间断缴了一个月，就这一个月的空档期，直接导致他前面七年的缴纳记录都不算数了。
这种情况我见得太多太多了。在上海做贷款咨询十年多，经手过上千个案例，我发现起码有六成的申请人，根本不知道公积金贷款里藏着这么多隐形条件。今天我就把这些银行客户经理不会明说的门道，一个一个给你捋清楚。
先说说最基本的社保问题。很多人都以为公积金连续缴满6个月就能贷款，实际上这里面的门道深着呢。上海的公积金贷款要求是：
我去年帮一个在张江工作的程序员办理贷款，他就是因为跳槽时hr操作失误，晚交了一周公积金，结果贷款审批被卡了两个月。最后还是我帮他联系了前后两家公司的人事部门，出具了情况说明才解决。
这些隐藏条件让你防不胜防
社保缴纳的隐形门槛
说到社保缴纳，这里面的讲究可多了。除了要连续缴纳，还有个很多人不知道的关键点：补缴不算数。比如你2月份忘记缴了，3月份想起来去补缴，这在贷款审批时是不被认可的。我经手过的案例里，至少有三分之一的问题都出在这里。
还有个更隐蔽的条件：外地转入的公积金缴纳时间不能直接合并计算。比如你在杭州交了3年公积金，转到上海后又要重新计算连续缴纳时间。这个规定很多新上海人根本不知道，等到要买房了才发现自己不符合条件。
| 缴纳情况 | 是否符合条件 | 解决方案 |
|---|---|---|
| 连续缴纳满6个月 | 符合 | 可直接申请 |
| 中间断缴1个月 | 不符合 | 重新计算连续缴纳时间 |
| 补缴情况 | 不符合 | 补缴月份不计入连续时间 |
| 外地转入 | 视情况而定 | 需在上海重新连续缴纳6个月 |
收入证明的那些坑
收入证明这块更是重灾区。很多人以为随便开个证明盖个章就行，其实银行审核收入证明严格得很。我上个月帮一个在静安寺附近买房的客户整理材料，他是在一家外企做销售，基本工资不高但提成很高，结果银行非要他提供最近一年的完税证明，光这个材料就来来回回跑了三趟。
银行看收入证明主要关注这几个点：
说到完税证明，这里还有个窍门。你可以通过国家税务总局上海市税务局官网下载打印，这个渠道出具的证明银行都认可。我一般 客户提前一个月就开始准备这些材料，因为税务局系统有时候会维护，临时要打印根本来不及。
二手房房龄的隐形限制
买二手房的朋友要特别注意了，房龄这个问题坑过不少人。我去年遇到个客户看中了衡山路一套老洋房，房子各方面都很满意，等到要贷款时才发现，这套房子的房龄已经35年了，银行直接拒绝贷款。
上海的公积金贷款对房龄有个不成文的规定：
这个规定虽然没写在明面上，但确实是各大银行都在执行的内规。我 你在看房前就先算清楚，如果房子是1995年建的，到现在已经快30年房龄了，能贷的年限就很有限。这也是为什么同样地段的房子，新房比老房贵那么多的重要原因。
婚姻状况如何影响你的贷款额度
说到婚姻状况，这里面的门道就更深了。我遇到过不少客户，因为婚姻状况没处理好，导致贷款额度大打折扣。最典型的就是离婚不满一年的情况，银行会要求提供离婚协议，而且要确认财产分割已经完成。
如果是婚前买房，更要特别注意：
我经手过一个很典型的案例：一对小夫妻，男方在结婚前在外地用过公积金贷款，虽然已经还清了，但在上海买房还是被认定是二套。最后他们不得不以女方的名义单独申请，额度少了四十多万。
要是你正在准备离婚，更要提前规划好房贷问题。最好在离婚前就把房贷的事情处理好，要不然离婚后手续会更复杂。我去年帮一个客户处理过这种情况，他们夫妻俩在浦东有套房子还有贷款，离婚后光是变更还款人就跑了一个多月。
我想起上个礼拜还有个客户问我："多金先生，我女朋友要在房产证上加名字，会不会影响后续贷款？"这个问题问得挺好，如果房产证加名字发生在贷款审批期间，银行会要求重新提交所有材料，整个审批流程就要重新来一遍。所以我的 是，要么在申请贷款前就把名字加上，要么等贷款批下来之后再办理。
其实说到婚姻状况对贷款的影响，最重要的是保持材料的一致性。比如你户口本上写的是未婚，但实际已经结婚，这种情况银行会要求你提供结婚证，如果对不上就直接拒贷。我一般 客户在申请贷款前，先把户口本更新到最新状态，能省去很多麻烦。
如果你在贷款方面遇到任何问题，随时可以打电话给我。我是多金先生，在上海做了十年贷款咨询，手机13106098764，碰到搞不定的情况直接联系我，我会根据你的具体情况给出
本文常见问题（FQA）
社保断缴一个月会影响公积金贷款申请吗？
确实会影响，而且影响比你想象的要大。根据上海公积金管理中心的规定，申请贷款前必须连续足额缴存公积金不少于6个月，注意是"连续"这两个字很关键。哪怕只断缴1个月，之前累计的连续缴纳时间就要重新计算。我上个月处理的案例中，有位客户就是换工作时HR操作延迟，导致社保断缴了半个月，结果贷款审批被卡了三个月。
这种情况 立即联系公司人事部门出具情况说明，同时通过"随申办"APP查询缴纳记录。如果断缴时间在3个月以内，可以尝试通过补充材料说明情况，但成功率可能只有60%-70%。最好的办法还是提前规划，跳槽时务必确认社保公积金衔接无误。
二手房房龄超过多少年会影响公积金贷款？
这个问题很多买二手房的朋友都会遇到。虽然没有明文规定，但银行内部通常有个不成文的门槛：房龄20年以内的房子可以正常贷款30年；房龄在20-30年之间的，贷款年限加房龄不能超过50年；超过30年的老房子，很多银行直接就不受理公积金贷款了。
我去年遇到个典型案例，客户看中一套1998年建的老公房，房龄26年，最终银行只批准了24年贷款期限。 在看房前就先算清楚房龄，特别是1995-2005年这个时间段建的房子要特别留意。可以通过房产交易中心查询准确的建设年份，避免后续贷款受阻。
离婚后多久可以申请公积金贷款？
离婚后申请公积金贷款主要看财产分割是否完成，而不是单纯看时间。银行会重点审核离婚协议中关于房产分割的条款，需要确认名下无房或者已有房产已明确分割。一般来说，离婚后需要等待3-6个月让财产分割手续全部完成。
我处理过一个案例，客户离婚后立即申请贷款，但因为前妻名下的房产还未完成过户，被银行要求补充大量证明材料。 离婚后先通过市民服务中心办理财产分割公证，保留好所有交易凭证，这样申请贷款时会顺利很多。
收入证明需要达到什么标准才能通过审批？
收入证明的门道可多了，不仅仅是月收入要达到月供两倍这么简单。银行会重点审核收入稳定性，像销售岗位的提成收入，银行最多只认可70%。 加班费、年终奖这些非固定收入，也需要提供最近6-12个月的银行流水佐证。
最近帮一个客户处理收入证明时发现，他的基本工资只有8000元，但加上绩效后月入2万。银行要求他提供了去年全年的个税缴纳记录，还要公司出具收入构成说明。 提前准备好最近6个月的工资流水、个税完税证明，如果是销售岗位最好再准备一份收入明细表。
婚前有房贷记录会影响婚后贷款额度吗？
这个确实会影响，而且影响还不小。如果夫妻任何一方在婚前有过房贷记录，无论是否还清，婚后再买房都会被认定为二套房。二套房的贷款额度会直接减半，首付比例也要提高到70%，这个政策很多新婚夫妇都不了解。
去年我协助的一对新人就遇到这个问题，男方婚前在外地用公积金买过房，虽然贷款已还清，但在上海买房仍然被认定是二套。最后只能以女方个人名义申请贷款，额度少了40多万。 婚前购房前先做好规划，必要时可以咨询专业人士。
