最近好多朋友来问我："多金先生，我在上海工作5年了，现在想买房到底需要什么条件？"说实话，每次听到这样的问题，我都特别理解大家的心情。毕竟在上海打拼不容易，谁不想在这个城市有个属于自己的家呢？我经手过太多案例，有人因为不了解政策白白错过购房时机，也有人因为准备不足导致贷款被拒。今天我就把自己10年来积累的实战经验毫无保留地分享给大家，让你少走弯路，更快实现在上海安家的梦想。
先说说本地户籍的购房政策，这个其实比很多人想象的要复杂。我上个月刚帮一个徐汇区的客户办理购房，他们夫妻都是上海户口，本以为可以随便买，结果发现政策里还有不少门道。本地户籍家庭限购2套，但这里说的"家庭"是指夫妻双方加未成年子女。如果是单身人士，包括离异、丧偶或者一直未婚的，只能购买1套。这个细节很多中介都不会主动告诉你，但我 你在看房前一定要先确认自己的购房资格。
让我给你举个真实案例。去年有个静安区的王先生来找我，他离婚后想把之前婚内的房子过户给前妻，然后自己再买一套。结果操作时发现，虽然离婚了，但因为他名下曾经有房，再购房就算二套了。最后我们通过合理的贷款方案设计，还是帮他解决了资金问题。所以我要提醒你，在做出任何房产变动前，最好先咨询专业人士，比如你可以直接打电话给我（多金先生 13106098764），我会根据你的具体情况给出
说到社保要求，这是很多非沪籍朋友最关心的问题。政策规定需要连续缴纳5年社保，但这个"连续"是有讲究的。我遇到过不少客户，因为换工作导致社保断缴一个月，之前累计的年限就全部作废了，真的很可惜。这里我要特别提醒在外企工作的朋友，如果公司把社保委托给第三方代缴，一定要确认缴纳单位是否符合购房要求。根据我的经验，最好在准备买房前2年就开始核对社保记录，发现问题还能及时补救。
| 户籍类型 | 限购套数 | 社保要求 | 婚姻状况影响 |
|---|---|---|---|
| 本地户籍家庭 | 2套 | 无 | 以家庭为单位 |
| 本地户籍单身 | 1套 | 无 | 离异需满3年 |
| 外地户籍 | 1套 | 连续5年 | 已婚或离异带未成年子女 |
特殊情况与实操要点
人才引进政策这块，我发现很多符合条件的人都不知道如何充分利用。就拿自贸区临港新片区来说，政策确实很优惠，但具体要求很多人都不清楚。我去年帮一位张江工作的李博士办理购房，他走的就是人才引进通道。这里要特别注意，不同区域的人才认定标准是不一样的，比如临港新片区和虹桥商务区的政策就有所区别。如果你是在重点企业工作， 先向公司人事部门了解是否在人才目录内。
离婚购房这个事我得重点说说，因为我每个月都会遇到相关咨询。政策规定离婚后3年内购房的，要按离婚前家庭总套数计算。但很多人不知道的是，这个"3年"是从办理离婚登记那天开始算的。上个月有个客户来找我，她离婚2年多，准备再婚买房，我们仔细核算了时间节点，最后成功赶在政策要求内完成了购房。如果你正在考虑因购房而离婚，我劝你一定要三思，因为现在的审核越来越严格了。
说到赠与和继承，这里面的门道可就多了。我经手过一个案例，老先生想把房子赠与给儿子，但儿子已经有一套房产了。按照政策，受赠人需要符合购房资格，这样一来儿子就没办法接受赠与。最后我们通过份额赠与的方式解决了问题。所以我要提醒你，房产赠与不是想赠就能赠的，一定要先确认受赠方的购房资格。如果你有这方面的需求，欢迎随时联系我（多金先生 13106098764），我可以帮你分析具体情况。
贷款实操方面，我发现很多客户都会忽视征信问题。去年有个客户看中了闵行的一套房子，首付都准备好了，结果因为信用卡有几次逾期记录，贷款批不下来。其实这种问题完全可以避免，我 你在准备买房前半年就要开始养征信，包括：
说到首付比例，这个跟购房资格是直接挂钩的。如果你是首套房，一般首付比例在35%左右，但具体还要看银行的评估价。我遇到过不少客户，以为只要准备35%的首付就够了，实际上银行评估价可能比成交价低，这样首付就要提高。所以在这里我要提醒你，在看房时最好多预留10-15%的资金空间，避免到时候手忙脚乱。
公积金贷款这块我也得多说几句。很多单位虽然给员工交公积金，但缴纳基数却按最低标准来。等到真要买房的时候才发现，公积金贷款额度根本不够用。我 你，如果打算在 1-2年内买房，现在就可以考虑调整缴纳基数。 上海公积金贷款最高额度是120万，但想要贷到这么多，需要满足连续缴纳6个月以上，且个人征信良好等条件。
最近还有个客户问我："多金先生，我在苏州有房贷，在上海买房算首套吗？"这个问题很典型，现在全国房贷信息都联网了，只要你在其他城市有房贷记录，在上海买房就算二套。二套的首付比例普通住宅要50%，非普通住宅要70%，这个资金压力还是挺大的。所以如果你在外地有房产，一定要提前做好资金规划。
最后我想说的是，购房政策虽然复杂，但只要提前做好准备，大多数问题都能解决。我经手过太多案例，最可惜的就是那些因为准备不足而错过心仪房子的客户。如果你对购房政策还有什么疑问，或者需要个性化的 随时可以联系我（多金先生 13106098764）。我在这个行业10年了，帮助过无数客户成功安家上海，很乐意用我的经验为你提供帮助。
FAQ：
离婚后多久可以在上海买房？
离婚后3年内购房都要按离婚前家庭总套数计算，这个时间是从办理离婚登记当天开始算的。我上个月刚帮一个客户处理过类似情况，她离婚2年10个月，我们抓紧时间在满3年前完成了购房手续。
这里要特别注意，就算离婚后房产都归另一方，只要在3年期限内，你再买房还是会按二套计算。首付比例可能要从35%提高到50%-70%，这对资金安排影响很大。
FAQ：
上海人才引进购房需要满足什么条件？
不同区域的人才政策确实有差异，比如临港新片区和虹桥商务区的认定标准就不完全一样。去年我帮一位张江工作的博士办理购房，他们公司正好在重点企业名录里，走人才通道很快就通过了审核。
如果你在自贸区或重点园区工作， 先找公司人事部门确认是否在人才目录内。通常需要提供工作证明、学历证书，还有连续6个月-1年的社保缴纳记录。
FAQ：
赠与房产给子女需要满足什么条件？
受赠人必须要有购房资格这点很多人都会忽略。我遇到过一位老先生想把自己的房子赠与儿子，结果儿子名下已经有一套房产，就不符合受赠条件了。
后来我们通过份额赠与的方式解决了问题，就是只赠与部分产权。不过这种方式后续处理会比较麻烦， 在做赠与前先确认受赠方的购房资格状况。
FAQ：
在外地有房贷会影响在上海购房吗？
现在全国房贷信息都联网了，只要你在其他城市有房贷记录，在上海买房就算二套。我有个客户在苏州有套房还在还贷，来上海买房时首付就要准备50%-70%。
如果你打算在上海买房， 提前6个月-1年开始规划资金。二套的首付压力确实比较大，可能需要调整原来的购房预算。
FAQ：
社保断缴一个月会影响购房资格吗？
很遗憾，社保要求的是连续缴纳5年，断缴一个月之前累计的年限就作废了。我遇到过好几个客户都是因为换工作没衔接好，导致白白等了这么多年。
特别提醒在外企工作的朋友，如果公司委托第三方代缴社保，一定要确认是否符合购房要求。最好在准备买房前2年就开始核对记录，发现问题还能及时补救。