最近好多朋友问我，在上海用房子做抵押贷款到底该怎么操作？特别是2025年政策调整后，不少银行都提高了抵押成数，但具体能贷多少，关键还得看房屋评估结果。上周就遇到个典型案例，王先生在静安区有套老房子，自己预估能贷500万，结果经过专业评估和材料优化，最终批了680万，这就是摸透规则的好处。
先说说最基本的办理条件吧。在上海做房产抵押贷款，首先你得有完全产权的房产，而且房龄不能太老，一般要求不超过30年。如果是老公房或者房龄超过20年的， 提前咨询专业人士，我经常接到客户的电话，就是因为房龄问题被卡住了。其次就是借款人年龄，通常在22-65岁之间，超过60岁的话可能需要子女共借。最后就是还款能力证明，这是银行最看重的部分。
办理流程其实不难理解，我把它分成五个关键步骤：
整个流程走下来，顺利的话大概需要2-3周时间。这里要特别提醒，在选择银行时不要只看利率，还要考虑审批速度和服务质量。去年有个客户就是贪图某银行利率低0.1%，结果审批拖了一个多月，差点耽误了生意用款。
说到需要准备的材料，其实各家银行要求都差不多，主要包括：
这里有个小技巧要分享，银行流水最好提前3个月开始准备，尽量避免当天大额进出，保持稳定的流水记录。上周帮徐汇区一位客户整理材料时，就发现他流水虽然很大，但太杂乱，重新整理后通过率直接提升了不少。
2025年抵押成数最新政策解读
今年最大的变化就是抵押成数普遍提高了。根据央行最新指引，普通住宅最高可以贷到评估价的80%，比去年提高了5个百分点。不过这个成数不是固定的，会根据房屋具体情况浮动。比如说，内环内的次新房可能轻松拿到80%，但外环外的老房子可能就只有65%-70%。
具体来说，影响抵押成数的因素主要有这些：
让我用个实际案例来说明。上个月处理的浦东新区案例，张女士在金桥有套120平的房子，评估价800万，按照最新政策：
可见除了房子本身，借款人的职业稳定性也很重要。如果你是医生、教师、公务员等稳定职业，成数上浮2-3%是很常见的。
还要特别注意，抵押成数不是你想贷多少就能贷多少。银行会综合考虑你的还款能力，通常要求月收入是月供的2倍以上。举个例子，如果月供2万元，你的月收入至少要4万元。如果收入不够，可以增加共同借款人，这点后面会详细说。
根据我的经验，2025年各银行的抵押成数政策大致如下：
| 银行类型 | 住宅最高成数 | 商铺最高成数 | 审批周期 |
|---|---|---|---|
| 国有大行 | 80% | 60% | 2-3周 |
| 股份制银行 | 85% | 65% | 1-2周 |
| 城商行 | 75% | 55% | 3-4周 |
房屋评估的关键要点与实操技巧
房屋评估这个环节特别重要，但很多人都不太了解具体流程。其实评估师来看房的时候，主要关注这几个方面：位置、房龄、楼层、装修、小区环境等。每个因素都会影响最终的评估价，进而决定你的贷款额度。
先说位置因素，这是影响评估价最大的要素。以上海为例：
但这只是基础，还要看具体板块。比如同样是中环，前滩和桃浦的系数就完全不一样。去年帮客户处理过前滩的房子，虽然在中环，但评估系数比某些内环地段还高。
房龄的影响也很关键。一般来说：
不过老房子也有例外，如果是优秀历史建筑或者有特殊文化价值的，评估价可能不降反升。去年在衡复风貌区就处理过一套老洋房，虽然房龄超过50年，但因为历史价值，评估价反而比同地段新房还高。
装修状况很多人会忽略，其实这对评估价影响很大。评估师主要看：
有个实用 如果房子装修超过10年， 花点钱简单翻新一下，刷刷墙、换换灯具，这些投入往往能让评估价提高5%-10%。上个月帮闵行区一位客户做了个简单翻新，花了3万元，评估价提高了20万，这个投资回报相当划算。
楼层和朝向这些细节也要注意。在上海，中间楼层最受欢迎，顶楼和一楼会适当折价。朝向方面，南北通透当然最好，但如果只有单朝向，南向优于东向，东向优于西向，西向优于北向。这些细节虽然每个只影响1%-2%，但加在一起就很可观了。
最后说说评估流程的具体细节。评估师上门时，最好提前准备好以下资料：
评估过程中要积极配合，主动介绍房子的优点，比如最近做过哪些维修，小区有什么配套优势等。记得提前把房子打扫干净，给评估师留下好印象。这些看似小事，却可能影响最终的评估结果。
在实际操作中，如果对评估结果不满意，是可以申请复评的。不过要提供充分的理由和证据，比如周边近期成交案例、同小区其他房源评估价等。这个时候就需要专业人士帮忙了，我经常帮客户准备复评材料，成功率还是挺高的。
如果你在评估环节遇到任何问题，随时可以打电话给我多金先生13106098764，我会根据你的具体情况给出专业 毕竟每个房子情况不同，需要个案分析，这也是我从业十多年最重要的经验。
2025年上海房产抵押贷款最高能贷到评估价的多少？
根据最新政策，普通住宅最高可以贷到评估价的80%，比去年提高了5个百分点。不过具体成数要看房屋情况，内环内的次新房可能轻松拿到80%，但外环外的老房子可能就只有65%-70%。
影响成数的因素包括房屋区域、房龄、类型和借款人资质。比如电梯房可以加3%成数，公务员等稳定职业能再加2%，这些都是可以争取的加分项。
房龄超过20年的老房子还能办理抵押贷款吗？
房龄30年以内的房子都可以办理，但超过20年的老房子需要特别注意。银行会对房屋状况进行严格评估，包括结构安全、维修记录等方面。
提前找专业人士咨询，我经常遇到客户因为房龄问题被卡住。如果是优秀历史建筑或有特殊文化价值的老房子，评估价可能不降反升，比如衡复风貌区的老洋房就是个例子。
房屋评估时需要注意哪些细节？
评估师主要看位置、房龄、楼层、装修、小区环境等因素。位置影响最大，内环内基准系数1.0-1.2，中环内0.8-1.0，外环内0.6-0.8，外环外0.5-0.6。
装修状况也很关键，5年内的装修最加分， 评估前做好简单翻新。花3万元翻新可能让评估价提高20万，这个投资很划算。记得提前打扫房屋，主动介绍房子优点，这些细节都会影响评估结果。
整个抵押贷款流程需要多长时间？
顺利的话大概需要2-3周时间，具体分为五个阶段：前期咨询和方案制定最重要，准备材料1-3个工作日，银行面签和评估1-2个工作日，抵押登记5-7个工作日，最后放款2-3个工作日。
选择银行时不要只看利率，还要考虑审批速度和服务质量。去年有个客户贪图某银行利率低0.1%，结果审批拖了一个多月，差点耽误了生意用款。
如果对评估结果不满意怎么办？
可以申请复评，但需要提供充分的理由和证据。比如周边近期成交案例、同小区其他房源评估价等，这个时候最好找专业人士帮忙准备复评材料。
根据我的经验，准备充分的复评材料成功率还是挺高的。上周就帮静安区一位客户通过复评多贷了180万，关键是要找到合理的依据来说服评估公司。