标签： 提前还款技巧

我整理了个最新利率对比表，你可以仔细看看：

这个表格是我根据最近三个月实际办理的案例整理的，你会发现城商行的利率下限确实更有优势。但利率不是唯一要考虑的，就像我经常跟客户说的，要找最适合你的，而不是表面最便宜的。

为什么不同银行利率差异这么大？ 这跟银行的资金成本、信贷政策都有关系。比如有些银行某个季度房贷额度充足，就会适当降低利率吸引客户；有些银行可能重点发展其他业务，房贷利率就会相对高些。我记得去年帮一个在陆家嘴金融机构工作的客户办贷款，正好赶上某家城商行季度末冲量，拿到了比市场平均水平低0.2%的优惠利率，30年下来能省十多万。

还要特别注意所谓的“优惠利率”都是有条件的，比如要求买理财、办信用卡、存款达标等等。我上个月遇到个客户，某银行给他报的利率很低，但要求买20万理财，我帮他算了下实际成本，反而比其他银行高了。所以一定要问清楚所有附加条件，算总账。

如果你想知道具体哪家银行最适合你的情况，随时可以打电话给我13106098764，我根据你的收入、征信、房子情况帮你做个精准匹配。毕竟我在上海做了十年贷款，跟各大银行都熟，哪些银行最近有什么优惠政策我都清楚。

实用省钱技巧与避坑指南

光选对银行还不够，怎么操作才能真正省到钱？这就要说到很多人在办理贷款时容易忽略的细节了。我经手过的一个典型案例是徐汇区的一对教师夫妻，他们最初自己找银行办理，差点选择了等额本息还款方式，我帮他们重新规划成等额本金，虽然前期压力大一点，但总利息能省将近12万。

首先说说还款方式的选择，这个真的太重要了：

我一般会 客户，如果月供占收入比例不超过40%，优先考虑等额本金。特别是对于年终奖比较高的客户，可以搭配提前还款，效果更好。去年我帮一个在外企工作的客户做的方案，他用等额本金+每年用年终奖提前还部分本金，算下来能比普通等额本息省18万利息。

再来说说提前还款的讲究，这个很多人完全不懂：

公积金组合贷这个一定要用好，上海公积金贷款额度最高是120万，利率比商贷低很多。但很多人不知道怎么最大化利用。我上个月帮一个在静安区买房的客户做的方案，通过合理设计组合贷比例，把商贷部分控制在LPR不加点的水平，省了将近9万利息。

说到征信问题，我遇到过太多客户因为一些小细节影响贷款审批。比如有个客户信用卡有几次忘记还款，虽然就晚了几天，但征信记录不好看，最后我帮他找了家对征信要求相对宽松的银行，虽然利率高了0.1%，但总比贷不下来款强。所以 大家在买房前三个月一定要查下自己的征信，有问题早点处理。

还有个很重要的点是贷款期限选择，很多人盲目选最长的30年，其实不一定划算。我一般 客户，如果月供压力不大，选20-25年可能更合适。因为贷款期限每缩短5年，总利息能省15%-20%。但具体要根据你的年龄、收入增长预期来定，这是个技术活。

最近很多银行推出了各种创新还款方式，比如“气球贷”、“接力贷”这些，听起来很美好，但实际成本可能更高。我上个月就劝阻了一个想办“气球贷”的客户，那种贷款前几年还款额低，最后一年要还一大笔，很容易出现风险。

如果你正在看房准备贷款， 先把这些关键点理清楚。毕竟买房是大事，贷款更是要谨慎。我在上海做了十年贷款，经手的案例少说也有上千个了，各种情况都遇到过。你要是拿不准，可以随时打电话13106098764找我多金先生聊聊，我帮你分析下具体情况。很多时候就是一个电话的事，可能就能帮你省下好几万呢。

不同银行的贷款利率能差多少？
根据我最近三个月经手的案例，上海各银行的利率差异还是挺明显的。国有大行LPR加点在20-40BP，实际首套利率3.85%-4.05%；股份制银行加点15-35BP，利率3.80%-4.00%；城商行加点最少，只要10-30BP，利率能到3.75%-3.95%。别看表面只差0.1%-0.3%，30年贷款算下来能差出8-15万利息呢。
去年我帮张江一位IT工程师办贷款，他原本想找工资代发银行，我帮他对比了五家银行的实际成本，发现虽然名义利率只差0.1%，但因为还款方式不同，最终总利息差了8万多。所以选银行不能光看表面利率，要综合考虑还款方式、附加条件这些因素。
 
等额本息和等额本金哪个更划算？
这要看你的收入情况。等额本息每月还款额固定，适合收入稳定的上班族；等额本金前期还款多后期少，总利息更省，适合收入较高的人。我一般 客户，如果月供不超过收入的40%，优先选等额本金。
上个月我帮徐汇一对教师夫妻重新规划，从等额本息改成等额本金，虽然前期压力大点，但总利息能省12万左右。特别是年终奖高的客户，搭配每年提前还款，效果更好。有个外企客户用等额本金+年终奖提前还款，比普通等额本息省了18万利息。
 
提前还款要注意哪些坑？
提前还款不是想还就能还的。大多数银行要求贷款满1年后才能提前还，每年限1-2次，金额5万起。最要留意的是违约金，有的银行前3-5年提前还款要收违约金，这个一定要在签合同前问清楚。
我整理过各银行的提前还款政策，像银行A前3年有违约金， 第4年开始提前还；银行B满6个月就能还，还不收违约金，这种就比较灵活；银行C要满2年才能还，前5年都有违约金，这种就要谨慎选择了。
 
公积金组合贷怎么用最划算？
上海公积金贷款额度最高120万，利率比商贷低很多，关键是要合理设计比例。我上个月帮静安区一个客户做方案，通过优化组合贷比例，把商贷部分控制在LPR不加点的水平，省了9万利息。
用好公积金要先确认自己的缴存额和年限，一般来说连续缴存6-12个月才能申请。组合贷时要先算清楚公积金能贷多少，剩余部分用商贷补足。 找熟悉公积金政策的银行办理，有些银行对组合贷审批更友好，放款也快。
 
征信有点问题会影响贷款吗？
征信确实会影响贷款审批，但也不是一票否决。我有客户信用卡忘记还款几天，征信有了记录，最后找了家对征信要求相对宽松的银行，虽然利率高了0.1%，但总比贷不下来强。
 买房前三个月一定要查下自己的征信，有问题早点处理。偶尔的小逾期通常影响不大，但连续逾期或当前有逾期就比较麻烦。不同银行对征信的容忍度不一样，国有大行相对严格，股份制和城商行会宽松些。