最近好多朋友问我，在上海买房到底要准备多少首付？贷款利率现在是什么水平？每个月月供怎么计算才最合理？说实话，这些问题确实困扰着很多想在2025年买房的朋友。我上个月刚帮一位在张江工作的客户办理了贷款，他原本以为自己的首付准备够了，结果一算才发现还差三十多万。好在通过合理的贷款方案设计，最后还是顺利买到了心仪的房子。
先说说首付比例这个问题。在上海买房，首付比例主要分几种情况：如果你是首套房，商业贷款首付比例最低35%，公积金贷款首付比例最低30%。但这里有个细节要注意，首套房的认定标准是"认房又认贷"，也就是说只要在全国范围内有过房贷记录，再买房就算二套。二套房的情况就复杂多了，在普通住宅区首付比例最低50%，在非普通住宅区要70%。我去年遇到一个客户，就是在老家有过房贷记录，来上海买房时才发现自己算二套，首付预算一下子就不够了。
说到普通住宅和非普通住宅的区分，这个特别重要。内环以内总价低于450万元，内外环之间低于310万元，外环以外低于230万元，同时建筑面积在140平方米以下，这样的房子才算普通住宅。超过任何一个指标，就要按非普通住宅来算首付比例了。我 大家在看房前，先用这个标准筛选一下，免得看中了房子却发现首付不够。
现在来看看2025年上海各区域具体首付要求：
| 房屋类型 | 区域划分 | 首付比例 | 贷款成数 |
|---|---|---|---|
| 首套普通住宅 | 全市范围 | 35% | 65% |
| 二套普通住宅 | 内环内 | 50% | 50% |
| 二套非普通住宅 | 内外环间 | 70% | 30% |
| 首套非普通住宅 | 外环外 | 40% | 60% |
实际操作中还有个重要环节是收入证明。银行要求月收入必须是月供的两倍以上，这个很多人都知道。但很多人不知道的是，如果你有其他负债，比如车贷、信用卡分期，这些都要计入负债计算。上个月我帮一个客户做方案，他月收入3万，原本以为贷款没问题，结果发现车贷每月还要还8000，这样收入证明就不够了。最后还是通过增加共同贷款人才解决了问题。
说到首付资金来源，现在监管特别严格。我 提前三个月就把首付款存在自己的主要银行账户里，不要临时从多个账户凑钱，更不要从第三方借款。银行会严格审查首付流水，如果发现资金来自非直系亲属，很可能会拒贷。最近有个客户就是临时从朋友那里借了50万，结果在审批环节被卡住了，耽误了一个多月时间。
贷款利率与月供计算实操
现在我们来聊聊贷款利率这个问题。2025年上海的房贷利率主要分两种：商业贷款利率和公积金贷款利率。商业贷款利率是在LPR基础上加点形成的，目前5年期以上LPR是3.95%，首套房一般加0-20个基点，也就是利率在3.95%-4.15%之间。二套房要加60-80个基点，利率在4.55%-4.75%这个区间。这个加点幅度每个银行都不一样，我 大家可以多问几家银行比较一下。
公积金贷款利率就固定多了，首套房5年以下2.75%，5年以上3.25%；二套房利率相应提高1.1倍。不过公积金贷款有个额度限制，个人最高50万，家庭最高100万。在上海这种房价水平下，纯公积金贷款肯定不够用，所以大部分人都是选择组合贷款。我上个月帮一个在陆家嘴工作的客户做的方案就是公积金贷款100万，商业贷款200万，这样整体利率能省不少。
说到月供计算，这个其实有规律可循。等额本息和等额本金这两种还款方式，我 普通工薪族选择等额本息。虽然总利息会多一点点，但前期还款压力小很多。等额本金是前期还得多，后期还得少，适合收入较高或者预期收入会下降的人群。我有个客户是做销售的，收入不稳定，我就 他选了等额本息，这样即使某个月业绩不好，还月供也没太大压力。
具体来计算一下，假设贷款300万，期限30年，利率4.2%，等额本息月供大概是14600元左右。这里有个实用小技巧：你可以把贷款期限拉到最长，然后有余钱就提前还款，这样既保证了月供压力可控，又能节省利息。我去年帮一个客户做的方案就是贷款30年，但他每年年底都会提前还一部分，这样既灵活又省钱。
下面这个表格是不同贷款额度对应的月供参考：
| 贷款金额 | 贷款期限 | 贷款利率 | 月供金额 |
|---|---|---|---|
| 100万元 | 30年 | 4.2% | 4890元 |
| 200万元 | 30年 | 4.2% | 9780元 |
| 300万元 | 30年 | 4.2% | 14670元 |
| 500万元 | 30年 | 4.2% | 24450元 |
在实际操作中，很多人会忽略个人所得税专项附加扣除
在上海买房首套房和二套房的首付比例差多少？
首套房商业贷款最低首付35%，公积金贷款最低30%。二套房就高多了，普通住宅最低50%，非普通住宅要70%。关键是要搞清楚自己算首套还是二套，现在上海执行"认房又认贷"政策，只要在全国范围内有过房贷记录，再买房都算二套。
我上个月遇到个客户就是在老家贷过款，来上海买房时才发现要按二套准备首付，预算一下子多出好几十万。 大家在看房前先确认自己的贷款记录，避免临时措手不及。
2025年上海普通住宅和非普通住宅怎么区分？
内环以内总价低于450万元，内外环之间低于310万元，外环以外低于230万元，同时建筑面积在140平方米以下，满足这些条件才算普通住宅。超过任何一个指标，就要按非普通住宅来算首付和税费了。
这个标准特别重要，直接关系到首付比例和贷款额度。我 大家在找房时先用这个标准筛选，别等到看中房子才发现首付不够。最近有个客户就是在内环看中一套500万的房子，结果因为超过450万标准，首付要多准备100多万。
上海公积金贷款能贷多少钱？利率是多少？
公积金贷款个人最高50万，家庭最高100万。利率方面，首套房5年以下2.75%，5年以上3.25%；二套房利率要上浮10%。不过在上海这个房价水平，纯公积金贷款肯定不够用，大部分人都要搭配商业贷款。
我上周帮一个客户做的方案就是公积金贷满100万，再配200万商业贷款，这样整体利率能省不少。 大家在申请前先查查自己的公积金账户余额和缴存情况，这些都会影响最终贷款额度。
月供是怎么算出来的？等额本息和等额本金选哪个好？
月供计算要考虑贷款金额、期限和利率三个因素。比如贷款300万30年利率4.2%，等额本息月供大概14600元。等额本息是每月还一样多，等额本金是前期还得多后期还得少。
我一般 工薪族选等额本息，虽然总利息多点但前期压力小。等额本金适合收入高或者预期收入会下降的人。有个客户是做销售的，收入不稳定，我就 他选等额本息，这样业绩不好的月份还贷也没太大压力。
收入证明要开多少才能通过贷款审批？
银行要求月收入必须是月供的两倍以上。比如月供1万5，月收入至少要3万。但很多人会忽略其他负债，车贷、信用卡分期都要算进去。
上个月有个客户月收入3万，本来以为没问题，结果发现车贷每月还要还8000，收入证明就不够了。最后还是加了共同贷款人才解决。 大家在申请前把所有负债都列出来，提前做好规划。