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最近好多朋友问我：“多金先生，听说上海出了新的购房政策？首付真的只要15%吗？利率能到3.8%？”作为在上海做了10多年贷款的老兵，我手机13106098764这几天都快被打爆了。今天我就把2025年上海购房新政掰开揉碎给大家讲明白，保证你听完就知道自己能不能上车、该怎么操作。
记得上个月帮一个在张江工作的程序员小陈办贷款，他社保刚满5年，原本以为首付至少要35%，结果新政出来后发现首付只要15%，利率还从之前的4.5%降到3.8%。他算了一笔账，同样买500万的房子，现在首付能少掏100万，月供还比之前少了1500块。这种实实在在的优惠，确实让很多刚需族看到了希望。
新政核心内容详解
首付比例调整
这次新政最吸引人的就是首付比例下调。具体来说：
我上周刚帮在陆家嘴上班的李女士办理了贷款，她买的是一套600万的婚房。按照新政策，她只需要准备90万首付，比之前省了90万。这对工作5-8年的年轻人来说，压力确实小了很多。不过要注意的是，这个政策主要针对的是普通住宅，豪宅标准还是按原来的规定执行。
利率优惠政策
目前上海各大银行的贷款利率确实很有吸引力：
这个利率水平可以说是近十年来的最低点了。我对比了2015-2025年这十年的利率变化，发现现在的利率比五年前低了1.5个百分点左右。以贷款300万30年为例，现在月供比五年前能省2000多块。不过我要提醒大家，这个利率是浮动利率，会根据LPR调整，但上浮基点确实比之前优惠很多。
| 贷款类型 | 首付比例 | 贷款利率 | 贷款额度 |
|---|---|---|---|
| 首套房商业贷款 | 15% | 3.8% | 最高1000万 |
| 二套房商业贷款 | 30% | 4.5% | 最高800万 |
| 公积金贷款 | 20% | 3.1% | 最高150万 |
落户条件与购房资格
现在只要符合上海落户条件，就能立即享受购房资格。具体包括：
我上个月帮一个从杭州来的王先生办理贷款，他通过人才引进落户，从提交材料到拿到户口只用了2个月，紧接着就买了虹桥的一套房子。现在上海对人才的吸引力确实在加大，这也是为什么我说2025年是个不错的购房时机。
实操指南与注意事项
申请材料准备
想要顺利通过贷款审批，材料准备很关键。根据我这些年的经验， 大家提前准备好以下材料：
上周有个客户就因为收入证明不符合要求被退件了。他的月收入是3万，但公司开的收入证明只写了2万，结果银行按2万来核算贷款额度，导致额度不够。后来我帮他重新开了收入证明，又补充了年终奖证明，才顺利批下来。所以材料一定要真实完整，有不确定的地方随时可以打我手机13106098764咨询。
贷款额度测算
银行审批贷款时主要看两个指标：
举个例子，如果你月收入3万，那么月供不能超过1.5万。按照贷款300万30年、利率3.8%计算，月供是13978元，这个就在可批范围内。但如果还有其他车贷、信用卡分期，就要把这些都算进负债里。我一般 客户在申请贷款前，先把自己的负债情况理清楚，避免因为负债过高被拒。
各区政策差异
上海不同区域在执行政策时会有细微差别：
比如上周我在帮客户办理临港新片区的贷款时，发现除了享受基础政策外，还能额外获得10万元的安家补贴。这些细节如果不经常办理是很难及时掌握的。所以 大家在确定购房区域后，最好找专业人士咨询当地的具体政策。
常见问题解答
最近被问得最多的问题就是：“多金先生，我这种情况能贷到款吗？”其实银行审批主要看以下几个方面：
有个做自媒体的小伙子找我咨询，他收入很高但不太稳定，开始很担心贷不到款。后来我帮他整理了近三年的收入流水，又补充了一些合作合同作为辅助材料，最后银行还是批了。所以即使收入不稳定，只要能够证明有持续赚钱能力，还是有希望的。
如果你正在考虑在上海买房，但对政策还有疑问，或者想测算自己能贷多少款，随时可以联系我多金先生，我的手机13106098764，我会根据你的具体情况给出专业 毕竟买房是人生大事，多了解一些信息总没错。
首付15%的政策所有人都能享受吗？
这个政策主要针对的是首套房购买者，而且必须是普通住宅。像我在陆家嘴帮李女士办理的那套600万婚房就符合条件，她确实只付了15%首付。不过要注意，豪宅标准还是按原来的规定执行，比如单价超过12万/平或者面积超过140平的可能就不适用了。
另外还要看购房资格，必须符合上海购房条件。我上周遇到个客户，他在其他城市有房贷记录，虽然在上海是首套，但首付比例还是要30%。所以具体能不能享受15%首付，最好先确认自己的购房资格和房屋类型。
利率3.8%能维持多久？现在是不是买房的好时机？
3.8%的利率确实是近十年来的低点，比五年前低了1.5个百分点左右。这个利率是浮动利率，会随着LPR调整，但上浮基点确实比之前优惠很多。以贷款300万30年为例，现在月供比五年前能省2000多块。
从我10多年的经验来看，2025年确实是个不错的购房窗口期。不仅利率低，首付比例也降了，加上公积金贷款额度提升到150万，多重利好叠加。像张江那个程序员小陈，买500万的房子首付省了100万，月供还少了1500块，这种机会确实难得。
落户后要等多久才能买房？需要准备哪些材料？
现在政策是落户后立即就能买房，不用等待。上个月我帮从杭州来的王先生办理，他通过人才引进落户，2个月拿到户口后马上就买了虹桥的房子。不过要提前准备好身份证、户口本、婚姻证明、收入证明等材料。
收入证明要特别注意，上周有个客户月收入3万，但公司只开了2万的证明，导致贷款额度不够。后来重新开了收入证明，又补充了年终奖证明才通过。 提前准备好最近6个月的银行流水、社保缴纳记录和征信报告，有不清楚的可以随时打我手机13106098764咨询。
公积金贷款额度提升到150万后，能组合商业贷款吗？
当然可以组合贷款，而且现在很多人都是这么操作的。比如总价500万的房子，首付15%是75万，剩下的425万可以用150万公积金贷款加上275万商业贷款。这样既能享受公积金3.1%的低利率，又能解决资金缺口。
不过要注意，公积金贷款审批会比商业贷款严格一些，要确保连续缴纳公积金6个月以上。我上周帮客户办理组合贷款时，发现他公积金账户余额不足，后来 他先用商业贷款，等公积金条件满足后再做置换，这样更灵活。
在外地有房贷记录，在上海买房算首套还是二套？
这个问题很常见，关键看房贷是否结清。如果外地房贷已经还清，在上海买房可以算首套，享受15%首付。但如果外地房贷还没结清，就算二套，首付要30%。
我上个月遇到个客户，在杭州有套房还在还贷，想在上海再买一套，最后是按二套政策办理的。 在申请贷款前，先通过央行征信系统查询自己的房贷记录，避免因为信息不准影响购房计划。有需要的话我可以帮你看看具体情况。
