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公积金贷款到底香不香？
先说公积金贷款，这可是上海上班族的福利。利率低到让人心动，首套房5年以下年利率2.75%，5年以上才3.25%。对比商业贷款动不动就4.5%以上的利率，差距真的不小。我给你算笔账：如果贷款200万，贷30年，用公积金贷款能比商业贷款省下将近50万利息！
不过公积金贷款有个硬伤——额度限制。在上海，个人最高只能贷50万，夫妻双方都有公积金的话，最多可以贷到100万。要是买的房子总价高，这点额度肯定不够用。我上个月帮一对在陆家嘴工作的夫妻办贷款，他们看中了世纪公园旁边一套800万的房子，光靠公积金贷款根本覆盖不了。
还有个问题就是审核周期长。从提交材料到放款，最快也要1-2个月。去年我帮一个在静安寺附近买二手房的朋友办贷款，房东急着用钱，根本等不了这么久，最后只能选择商业贷款。
公积金贷款对缴存年限也有要求：
要是你工作不稳定，或者刚来上海工作没多久，可能就享受不到这个福利了。我认识一个在外企工作的姑娘，因为之前跳槽太频繁，公积金断缴过，最后贷款额度被砍了一半。
商业贷款的灵活之处
商业贷款最大的优势就是快！资料齐全的话，最快1-2周就能放款。去年我帮一个客户在徐汇滨江买豪宅，因为要和其他买家抢房源，全靠商业贷款的速度优势才抢到了房子。
额度也够大方，最高可以贷到房屋评估价的70%。而且审批相对宽松，只要你收入稳定、征信没问题，基本上都能批下来。不过商业贷款的利率是浮动的，会根据LPR调整，这点要特别注意。
我整理了个对比表格，帮你更直观地了解两种贷款的区别：
| 对比项目 | 公积金贷款 | 商业贷款 |
|---|---|---|
| 利率水平 | 3.25%（首套） | 4.5%左右（LPR+基点） |
| 最高额度 | 个人50万/夫妻100万 | 评估价70% |
| 审批周期 | 1-2个月 | 1-2周 |
| 还款方式 | 等额本息/等额本金 | 方式更灵活 |
组合贷款才是最优解？
其实现在很多聪明人都选择组合贷款，就是把公积金贷款和商业贷款结合起来用。这样既能享受公积金贷款的低利率，又能用商业贷款补足额度缺口。
我上个月帮一个在虹桥商务区工作的客户做了个组合贷款方案：他买1200万的房子，首付400万，贷款800万。用足夫妻双方的100万公积金贷款额度，剩下的700万用商业贷款。这样算下来，比纯商业贷款能省下30多万利息。
做组合贷款要注意的是：
不过组合贷款的手续会比较麻烦，要同时准备两套材料，跑两家银行。如果你工作忙没时间， 找个专业的贷款顾问帮忙。像我们这种做了10多年的老手，都知道怎么帮客户优化方案、简化流程。
说到提前还款，这里有个小技巧：如果你手头有闲钱想提前还款，一定要优先还商业贷款部分。因为商业贷款利率高，先还掉能省更多利息。我去年帮一个在临港新片区工作的工程师做理财规划，就是 他把年终奖优先用来还商业贷款，一年能省下2万多利息。
要是你在贷款方面还有什么疑问，随时可以打电话给我多金先生，我的手机号是13106098764。我在上海做了10多年贷款，帮过上千个客户优化贷款方案，最近刚帮一个客户把月供从1万8降到1万2。根据你的具体情况，我可以帮你设计最合适的贷款方案，毕竟每个人的收入情况、购房需求都不一样，需要量身定制才行。
公积金贷款额度不够用怎么办？
这个问题确实困扰很多购房者。上海公积金贷款个人最高50万，夫妻最高100万的额度，在现在动辄五六百万的房价面前确实不太够用。我上周刚帮一个客户处理这种情况，他看中了一套600万的房子，公积金最多只能贷100万，剩下的缺口我们通过组合贷款来解决。
其实可以考虑增加共同借款人，比如让父母作为共同还款人。 如果公积金账户余额充足，可以尝试申请补充公积金贷款。实在不行的话， 优先使用公积金贷款额度，剩余部分搭配商业贷款，这样既能享受低利率，又能满足资金需求。
商业贷款审批要准备哪些材料？
商业贷款的材料准备相对灵活，但核心材料一定要齐全。最基本的包括身份证、户口本、结婚证（如适用）、收入证明和银行流水。收入证明要注意，月收入必须是月供的两倍以上，这是银行的硬性要求。
我 提前准备好近半年的银行流水，如果是自营人士还需要提供营业执照和纳税证明。最近有个客户因为流水不够，我们帮他提供了其他资产证明作为补充，最后也顺利通过了审批。不同银行的要求可能略有差异，最好提前咨询清楚。
组合贷款办理起来很麻烦吗？
组合贷款确实比单一贷款要复杂一些，需要同时满足公积金中心和商业银行的要求。办理流程上要先申请公积金贷款，再办理商业贷款，整个周期通常在1-2个月左右。不过现在很多银行都提供组合贷款一站式服务，大大简化了办理流程。
我上个月帮客户办理的组合贷款，从申请到放款只用了40天。关键是要找对银行，有些银行对组合贷款业务比较熟练，办理起来会顺畅很多。 选择那些与公积金中心合作密切的大型商业银行，他们的经验更丰富，能帮你省去很多麻烦。
公积金贷款对缴存时间有什么具体要求？
上海公积金贷款要求连续缴存满6个月才能申请，这个"连续"很关键。如果中间断缴，哪怕只断了一个月，都需要重新计算连续缴存时间。我遇到过不少客户因为跳槽时公积金衔接不上，导致贷款申请被拒。
另外要注意的是，贷款期间也必须持续缴存公积金。去年有个客户在放款后换了工作，新公司三个月后才给他交公积金，结果被公积金中心要求提前还款。所以 在贷款期间尽量不要更换工作，如果必须换，一定要确保新单位能及时续缴公积金。
商业贷款利率是不是固定不变的？
商业贷款利率确实不是固定的，它采用LPR加点的方式定价。现在的LPR是4.2%，银行会根据你的信用状况、贷款金额等因素确定加点数。贷款发放后，利率会在每个重定价日调整，一般是每年1月1日或贷款发放日对应日。
我 在签合同时一定要看清楚重定价周期，有些银行提供较长的固定利率期限。最近就帮客户争取到了前三年固定利率的优惠，这样至少在前三年月供是稳定的，更容易做财务规划。不过总体来说，商业贷款利率确实会随着市场波动而变化。
